La location saisonnière est un type de location meublée de courte durée. Elle est régie par le Code civil au titre des locations libres, mais également par le Code du tourisme.
Qu'est-ce qu'une location saisonnière ?
Une location saisonnière est une location de courte durée, c'est-à-dire qu'il peut s'agir d'une location à la journée, à la semaine ou encore au mois.
La loi Hoguet du 2 janvier 1970 précise notamment qu'elle doit avoir une durée maximale de 90 jours non renouvelable. Cependant, lorsqu'elle est louée par l'intermédiaire d'un professionnel, cette notion de durée est supprimée par un arrêté du 16 mai 1967, qui la remplace par la notion de vacances : ainsi, elle doit dans ce cas être destinée à un usage de tourisme et de vacances.
À noter : le propriétaire d'un appartement est en droit de louer son logement pour de courtes durées dès lors que ce type de location n'est pas contraire au règlement de copropriété et à la destination de l'immeuble. Ainsi, un copropriétaire ne peut pas diviser son appartement en plusieurs studios afin de les louer meublés pour de courtes durées dès lors que le règlement de copropriété exprime la volonté de stabilité de ses occupants et le caractère résidentiel de l'immeuble (Cass. 3e civ., 8 mars 2018, n° 14-15.864).
Location saisonnière : démarches administratives
Depuis le 1er janvier 2021, toute offre de location d'un meublé de tourisme porte la mention « annonce professionnelle » ou « annonce d’un particulier » (articles L. 324-2 et D. 324-1-3 du Code du tourisme).
Si le meublé constitue sa résidence secondaire, le loueur doit :
- effectuer une déclaration en mairie ;
- demander une autorisation préalable de changement d'usage en mairie (notamment à Paris, dans les départements des Hauts-de-Seine, de Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, et dans les communes de plus de 200 000 habitants).
Si le meublé est sa résidence principale, le loueur n'est en principe soumis à aucune déclaration. Certaines communes peuvent cependant décider de soumettre à déclaration toute location de courte durée de logements meublés, qu’il s’agisse ou non de la résidence principale du bailleur (article L. 324-1-1 du Code du tourisme). Vous devez donc vérifier auprès de votre mairie si vous êtes concerné par cette déclaration en ligne qui aboutira à la délivrance d'un numéro d’enregistrement à publier dans votre annonce de location.
Bon à savoir : dans certaines villes comme à Paris, la location meublée de courte durée de la résidence principale du propriétaire est limitée à 120 jours par an.
La ville de Paris a mis en place un téléservice, accessible depuis le 1er octobre 2017, pour permettre aux loueurs parisiens d'effectuer l'enregistrement en mairie de leur location meublée de courte durée. Cette formalité d'enregistrement via le site Internet dédié est obligatoire depuis le 1er décembre 2017 pour tous les bailleurs mettant en location un bien immobilier dans la ville de Paris.
Par le biais de cette inscription, qui s'effectue grâce au numéro d'identifiant du logement figurant sur le dernier avis de taxe d'habitation, les bailleurs obtiennent un numéro d'enregistrement qui doit obligatoirement figurer sur les annonces proposant la location du bien immobilier.
Bon à savoir : la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi Élan, renforce les contrôles et les sanctions en matière de locations touristiques. Ainsi, vous encourez une amende pouvant aller jusqu'à 5 000 € si vous n'effectuez pas la déclaration obligatoire en mairie. Dans les communes où la location de sa résidence principale est limitée à 120 jours, vous risquez jusqu'à 10 000 € d'amende si vous ne transmettez pas, sur demande de la mairie, le décompte des nuits ayant fait l'objet d'une location ou si vous dépassez cette limite.
Depuis le 5 avril 2019, les agents assermentés du service municipal n'ont plus la possibilité de contrôler les meublés de tourisme de courte durée, suspectés d'être des locations touristiques illégales, sans avoir obtenu au préalable l'accord de l'occupant ou du gardien. Selon le Conseil constitutionnel, il s'agit d'un principe d'inviolabilité du domicile (C. constit., décision n° 2019-772, QPC du 5 avril 2019).
À noter : depuis le 1er décembre 2019, les communes qui ont instauré la procédure de déclaration préalable avec un numéro d'enregistrement des locations de meublés de tourisme peuvent demander aux plateformes en ligne de location de leur communiquer la liste détaillée des logements loués, avec notamment l'adresse, le numéro de déclaration et le nombre de jours pendant lesquels le logement a été mis en location par leur intermédiaire (décret n° 2019-1104 du 30 octobre 2019). Avant le 1er décembre 2020, la mairie ne pouvait faire cette demande d’information qu’une fois par an au plus. Par souci de simplification, le décret n° 2020-1479 du 30 novembre 2020 a supprimé cette limitation de demande annuelle.
Certaines communes peuvent soumettre à autorisation la location de locaux commerciaux en tant que meublés de tourisme. Les locaux doivent être inclus dans des constructions dont la destination est le commerce et les activités de service. Les informations à transmettre à la mairie sont, entre autres : la surface du local, le nombre de pièces, les modifications envisagées du local et les caractéristiques du bien mis en location, notamment le nombre maximal de personnes pouvant être accueillies (décret n° 2021-757 du 11 juin 2021).
État descriptif
Contrairement aux autres types de location, pour une location saisonnière, le locataire ne procède pas forcément à une visite du logement, et la réservation peut s'effectuer à distance.
L'arrêté du 16 mai 1967 impose ainsi aux propriétaires de fournir aux locataires un état descriptif avant la signature du contrat de location.
Cet état descriptif doit être établi selon un formulaire type avec :
- les coordonnées du propriétaire et de l'intermédiaire s'il y en a un ;
- la description complète du logement ;
- la situation du logement dans la localité ;
- les conditions de location ;
- les modalités et tarifs de location.
Location saisonnière : contrat de location
Le contrat de location doit être établi en 2 exemplaires et être signé lors du versement des arrhes ou de l'acompte. Il doit notamment faire figurer :
- le prix de la location et les éventuelles charges ainsi que les conditions de paiement ;
- le montant de l'acompte ou des arrhes versés ;
- le montant prévisionnel de la taxe de séjour si elle est applicable dans la commune ;
- l'adresse précise ;
- la durée de location avec les dates d'entrée et de sortie ;
- le montant du dépôt de garantie et ses conditions de restitution.
Le propriétaire doit également remettre en annexe les diagnostics immobiliers obligatoires.
Bon à savoir : suite à la loi Élan, le dossier des diagnostics techniques obligatoires peut être remis au locataire par voie dématérialisée (sauf opposition explicite de l'une des parties au contrat).
À noter : le barème de la taxe de séjour applicable pour 2022 est disponible sur le site www.collectivites-locales.gouv.fr.
Location saisonnière : annulation
Ce type de location étant souvent réservé à l'avance, elle peut faire l'objet d'une annulation de la part du locataire, mais aussi parfois de la part du propriétaire.
Il est donc important que les conditions d'annulation soient précisées dans le bail, mais il faut aussi savoir que celles-ci varient selon si le locataire a versé un acompte ou des arrhes :
- Versement d'arrhes :
- le locataire perd les arrhes versées s'il annule la location ;
- le propriétaire doit verser au locataire le double des arrhes versées en cas d'annulation de sa part.
- Versement d'un acompte :
- le locataire peut être tenu de payer la totalité ou une partie du montant de la location en cas d'annulation ;
- le propriétaire peut être tenu de verser une indemnisation pour préjudice moral ou financier au locataire s'il annule la location.
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