Le tribunal judiciaire (ex-tribunal d'instance) a une compétence exclusive en matière de location. C’est donc vers lui que doit se tourner un propriétaire s’il a des problèmes de loyers impayés.
Pour un litige concernant une somme supérieure à 5 000 €, une assignation délivrée par huissier de justice est nécessaire. Dans cette hypothèse, l'huissier a également l'obligation, depuis le 1er juin 2017, de délivrer un document informatif complémentaire à l'assignation. Ce document informatif doit informer le locataire de la date, du lieu et de l'heure de l'audience ainsi que l'importance, pour lui, d'assister à l'audience concernée.
À noter : le 1er janvier 2020, les tribunaux d'instance et de grande instance ont fusionné pour devenir le tribunal judiciaire (loi n° 2019-222 du 23 mars 2019 de programmation 2018-2022 et de réforme pour la justice). Les tribunaux d'instance qui étaient situés dans des communes différentes des tribunaux de grande instance sont devenus des chambres détachées du tribunal judiciaire, appelées « tribunaux de proximité ».
Ainsi, lorsque la procédure d’injonction de payer ou les démarches amiables n’ont pas abouti, il est possible d’engager une action judiciaire auprès du tribunal judiciaire du lieu de situation du logement.
Bon à savoir : depuis le 1er octobre 2023, la tentative de résolution amiable est obligatoire pour les litiges d'un montant inférieur à 5 000 € ou pour certaines actions relatives aux conflits de voisinage mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du Code de l'organisation judiciaire), sauf motif légitime (article 750-1 du Code de procédure civile). Cette obligation de tentative de résolution amiable a été rétablie par le décret n° 2023-357 du 11 mai 2023 (elle avait été supprimée en 2022).
Un diagnostic social et financier doit être réalisé avant l’audience de résiliation judiciaire du bail. Dans ce document, le locataire et son bailleur expliquent et commentent leurs situations respectives. Le modèle du formulaire Cerfa 16227 à utiliser pour la réalisation du DSF a été homologué par un arrêté du 23 août 2022.
Concernant les loyers impayés, la procédure doit être introduite par une requête adressée au juge des contentieux de la protection.
- Il est important de demander au juge de condamner la partie adverse à payer les sommes dues, ainsi que les frais engagés pour la procédure.
- Vous avez la possibilité de donner votre accord pour que la procédure se déroule sans audience. Dans le cas contraire, il est important d’être présent au tribunal lors de l’audience. Le juge entendra les explications des deux parties et pourra ainsi examiner le dossier complet.
- Souvent, l’action en paiement du loyer se double d’une action en résiliation du bail, en vue d’obtenir l’expulsion du locataire.
- La décision du tribunal judiciaire est susceptible de recours devant la cour d’appel, si le montant de la demande excède 5 000 € (article R. 211-3-24 du Code de l’organisation judiciaire tel qu’issu du décret n° 2019-912 du 30 août 2019).
Par ailleurs, la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 a créé une nouvelle infraction concernant les locataires qui restent dans le logement à l’issue d’un jugement d’expulsion devenu définitif, en raison d’impayés de loyer. Cette infraction est punie de 7 500 € d’amende, sauf au moment de la trêve hivernale, ou pour les locataires bénéficiant d’une décision de sursis à expulsion ou d’un logement social.
À noter : un numéro d’appel gratuit « SOS impayés de loyers » est destiné aux locataires en difficulté, ainsi qu’aux propriétaires qui sont confrontés à des impayés de loyers. En appelant le 08 05 16 00 75 des juristes expliquent aux locataires et propriétaires les démarches à effectuer selon leur situation et l’avancement de la procédure.