Cotitularité du bail

Sommaire

La cotitularité est un concept particulier dont la signification dépend du contexte visé. La cotitularité du bail signifie que chaque cotitulaire possède les mêmes droits et les mêmes obligations sur le bien loué à l'égard du bailleur.

Cotitularité du bail et mariage

Dans le cadre d'un bail, la cotitularité peut résulter de deux situations :

  • les deux époux signent un bail d''habitation ensemble ;
  • un époux signe seul un bail (avant ou après le mariage) et le bien sert effectivement d'habitation aux deux époux.

Aucune dérogation ne peut être admise au principe de la cotitularité que ce soit dans un contrat de mariage ou dans un contrat conclu entre l'un des époux et le bailleur (article 1751 du Code civil).

Bon à savoir : la cotitularité ne peut s'appliquer que s'il s'agit d'un bail à usage d'habitation et que le logement concerné constitue le logement habituel et principal du couple.

Cotitularité du bail et PACS

La loi Alur, n° 2014-366 du 24 mars 2014, a élargi cette cotitularité aux couples pacsés : 

  • s'ils ont tous deux signé le bail ;
  • ou dès lors que les partenaires en font la demande conjointement au bailleur (par lettre recommandée avec accusé de réception).

Quant à l'hypothèse du concubinage, le concubin non titulaire du bail ne peut pas être considéré comme solidaire sauf si une clause particulière du bail le mentionne.

Attention ! Ne pas confondre la cotitularité avec la colocation qui est une résidence principale partagée par plusieurs locataires et formalisée par la conclusion d'un contrat unique ou de plusieurs contrats entre le locataire et le bailleur.

Conséquences pour des cotitulaires mariés

En cas de décès d'un cotitulaire du bail, le survivant marié dispose du droit exclusif sur le logement, sauf s'il y renonce expressément, et peut, par conséquent conserver la location. C'est l'article 1751 du Code civil qui pose la protection accordée au logement des deux époux et ce peu importe le régime matrimonial adopté.

En cas de divorce, le juge va nommer celui qui restera dans le logement en fonction de la situation financière, sociale et familiale de chacun.

Attention : tant que le divorce n'a pas été transcrit, la séparation simple n'emporte pas la fin de la solidarité entre les cotitulaires du bail.

Bon à savoir : la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi Élan, met fin à la solidarité entre les cotitulaires du bail lorsque l'un des conjoints quitte le logement en raison de violences exercées sur lui ou sur l'un de ses enfants. Celui-ci doit informer le bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception, accompagnée de la copie de l'ordonnance de protection délivrée par le juge aux affaires familiales ou de la copie d'une condamnation pénale.

Enfin, en vertu du principe de cotitularité, il est impossible pour l'un des deux époux de donner seul congé du logement loué. Le congé est alors inopposable à celui des deux époux qui ne l'a pas signé.

Conséquences pour des cotitulaires pacsés

De même qu'en matière de mariage, le survivant cotitulaire pacsé, peut conserver la location pour lui tout seul. Quid lorsque deux partenaires de pacs se séparent et qu'aucun d'entre eux ne veut céder le logement ? Le juge d'instance doit être saisi et il attribuera le droit au bail à l'un des deux en fonction des intérêts sociaux et familiaux en présence.

En revanche, si le partenaire restant n'avait pas signé le bail ou n'avait pas demandé à s'en prévaloir durant le pacs :

  • en cas de séparation, il devra quitter le logement à l'issue de la période de préavis ;
  • en cas de décès du titulaire du bail, il bénéficiera du droit au transfert du bail, mais concurremment avec les droits d'autres proches (ascendants et descendants notamment)

Bon à savoir : le partenaire d'un pacs reste tenu de payer solidairement le loyers et les charges du logement jusqu'à la dissolution du pacs. Toutefois, comme pour les couples mariés, la loi Élan met fin à cette solidarité si l'un des partenaires de pacs quitte le logement en raison de violences exercées sur lui ou sur l'un de ses enfants (article 8-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).

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