Clause pénale dans le bail

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Vous êtes propriétaire d'un logement. Vous souhaitez le mettre en location. Attention, la nouvelle loi ALUR n° 2014-366 du 24 mars 2014 répute non écrites certaines clauses dites « pénales ».

Définition : clause pénale dans le bail

Caractéristiques de la clause pénale

La clause pénale est celle insérée au sein d'un contrat afin de prévoir une sanction en cas de non-exécution par une partie de ses engagements. L'inexécution qu'elle couvre doit être punissable, qu'il s'agisse d'une obligation principale ou secondaire du contrat.

La clause pénale était définie par l'ancien article 1226 du Code civil comme « celle par laquelle une personne, pour assurer l'exécution d'une convention, s'engage à quelque chose en cas d'inexécution ».

Le nouvel article 1231-5 issu de la réforme du droit des contrats du 10 février 2016 mentionne une stipulation selon laquelle « celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts ».

Exemple : une clause pénale « typique » du bail d'habitation est celle mettant à la charge du locataire des pénalités de retard en cas de non-paiement du loyer.

L'actionnement de la clause ne nécessite pas la démonstration d'un préjudice : seule l'inexécution doit avoir été constatée (un arrêt du 13 juillet 2016 de la Cour de cassation est venu le préciser).

De manière générale, la clause pénale est considérée comme un accessoire du contrat principal. En cas de nullité du contrat, la clause est nulle. Toutefois, la clause pénale peut être déclarée nulle sans que le contrat en soit impacté.

Régime de la clause pénale en bail d'habitation

Jusqu'à il y a peu, en matière de baux d'habitation soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (résidences principales) une clause imposant le paiement d'une pénalité en cas de non-paiement des loyers était licite mais peu appliquée.

En effet, ce type de clause était généralement soumis à l'appréciation du juge du fond, lequel dispose d'un pouvoir modérateur en vertu de l'ancien article 1152 du Code civil (repris au nouvel article 1231-5) :

« Lorsque la convention porte que celui qui manquera de l'exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte, ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite ».

Le bailleur pouvait donc exiger le paiement de la somme prévue par la clause pénale. En cas de conflit, ou de refus de règlement, le juge saisi pouvait condamner le locataire au paiement, rejeter la demande ou réviser le montant prévu.

Bon à savoir : ce type de clause sera toujours valable, s'agissant des baux type « Code civil » par exemple, utilisés pour une seule place de « parking » ou une résidence secondaire (articles 1714 et suivants du Code civil).

Voyons ce qu'il en est, désormais, depuis l'entrée en vigueur de la nouvelle loi ALUR, s'agissant des baux d'habitation.

La clause pénale dans un bail : pénalités de retard et la loi ALUR

La loi ALUR a ré-écrit l'article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Est désormais réputée non écrite toute clause :

« 4i) Qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble ».

Or, la clause pénale la plus couramment pratiquée était celle visant précisément à réclamer des pénalités de retard en cas de non-paiement des loyers. 

Il est donc à penser que de telles clauses, analysées comme « pénales » seront désormais réputées non écrites, s'agissant des baux d'habitation soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 signés après le 24 mars 2014.

Bon à savoir : les clauses réputées « non écrites » ne sont pas nulles pour autant. Elles n'ont tout simplement aucune existence juridique : le locataire peut donc les ignorer. 

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