Le garant doit-il signer l’état des lieux de sortie ?

En bref

• Le garant ne signe pas l’état des lieux de sortie, car il n’est pas partie au contrat de location.
• La signature du locataire suffit pour engager la caution solidaire sur les dégradations constatées.
• Le garant doit signer un acte de caution solidaire distinct du bail, avec des mentions obligatoires précises.
• L’état des lieux de sortie conditionne la restitution du dépôt de garantie au locataire.

Le rôle du garant dans le contrat de location

Le garant intervient comme une sécurité financière pour le propriétaire. Il signe un acte de cautionnement solidaire qui l’engage à payer les loyers impayés, les charges, les réparations locatives et éventuellement les frais de procédure. Ce document doit respecter les exigences de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1326 du Code civil.

La caution solidaire reçoit un exemplaire du bail signé par le bailleur et le locataire, mais elle ne figure pas comme partie contractante. Elle reste une tierce personne dont l’engagement se matérialise uniquement par l’acte de cautionnement. Cette distinction juridique explique pourquoi le garant n’a pas à signer le bail lui-même.

Depuis la loi Élan, certaines mentions doivent être recopiées par le garant, ce qui peut se faire numériquement. L’acte de caution solidaire précise l’identité du garant, du locataire et du propriétaire, ainsi que la référence au contrat de location. Il indique également le montant du loyer, la durée de l’engagement et le montant maximal de la garantie en chiffres et en lettres.

L’état des lieux de sortie : un document pour le locataire et le bailleur

L’état des lieux de sortie constitue un document essentiel pour comparer l’état du logement à l’entrée et à la sortie. Il protège à la fois le locataire et le bailleur en cas de litige sur la restitution du dépôt de garantie. La loi ALUR encadre sa réalisation et impose un formalisme précis.

Ce document doit être réalisé de manière contradictoire, c’est-à-dire en présence du locataire et du bailleur ou de son mandataire. Chacun reçoit un exemplaire identique, daté et signé. La description détaillée des lieux inclut l’adresse du logement, les relevés des compteurs, la description du chauffage et de l’eau chaude, ainsi que l’état pièce par pièce des murs, sols, plafonds, fenêtres et équipements.

Pour un logement meublé, un inventaire du mobilier doit accompagner l’état des lieux. Les photos datées, bien que non obligatoires, sont fortement recommandées pour éviter les contestations ultérieures. La nouvelle adresse du locataire et la date de l’état des lieux d’entrée doivent également figurer sur le document.

Pourquoi le garant ne signe pas l’état des lieux de sortie ?

Le garant n’a aucune obligation de signer l’état des lieux de sortie, car il n’est pas partie au contrat de location. La signature du locataire suffit pour engager la caution solidaire sur les dégradations éventuelles constatées. Le bailleur peut se retourner contre le garant pour obtenir le paiement des réparations locatives, même sans la signature de ce dernier sur l’état des lieux.

Cette règle s’applique également à l’état des lieux d’entrée. Le garant n’a pas à être présent lors de la remise des clés ni à valider l’état du logement. Son engagement porte sur les obligations financières du locataire, telles que définies dans l’acte de cautionnement solidaire.

Il convient de distinguer le rôle du garant de celui du dépôt de garantie. Ce dernier est une somme versée par le locataire au bailleur pour couvrir les dégradations éventuelles et les impayés. Pour un logement vide, le montant du dépôt de garantie ne peut excéder un mois de loyer hors charges. Cette somme ne peut être augmentée en cours de bail ou lors du renouvellement.

Les conditions de restitution du dépôt de garantie

La restitution du dépôt de garantie dépend directement de l’état des lieux de sortie. Si le document est conforme à l’état des lieux d’entrée, le bailleur doit restituer la somme dans un délai maximum d’un mois. En cas de dégradations constatées, le délai est porté à deux mois, et le propriétaire peut retenir les montants correspondants, justifiés par des devis ou des factures.

En copropriété, le bailleur peut retenir jusqu’à 20 % du dépôt de garantie jusqu’à l’approbation des comptes. La régularisation intervient dans le mois suivant l’arrêté des comptes. Si le propriétaire ne restitue pas le dépôt dans les délais, une majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges s’applique par mois de retard.

Lorsque l’état des lieux de sortie n’a pas été réalisé, la loi présume que le logement a été rendu en bon état. Cette présomption joue en faveur du locataire et complique la retenue du dépôt de garantie par le bailleur. En cas de refus de réaliser l’état des lieux de sortie, le recours à un commissaire de justice permet de formaliser la situation, avec des frais partagés entre les parties.

Les mentions obligatoires de l’acte de caution solidaire

L’acte de caution solidaire doit comporter des mentions obligatoires pour être valable. Il précise l’identité du garant, du locataire et du propriétaire, ainsi que la référence au contrat de location avec la date et l’adresse du logement. L’étendue de la caution doit être clairement définie : loyer, dépôt de garantie, charges, réparations locatives et frais de procédure éventuels.

Le montant du loyer, la durée de l’engagement et le montant maximal de la garantie doivent être indiqués en chiffres et en lettres. Un acte mal rédigé peut être déclaré nul, privant ainsi le propriétaire de tout recours contre le garant. Il est donc recommandé de suivre scrupuleusement les exigences légales.

Depuis janvier 2022, certaines mentions doivent être recopiées par le garant, ce qui peut se faire de manière numérique. L’acte peut être sous seing privé ou authentique, c’est-à-dire établi devant un notaire ou un huissier de justice. Le garant doit recevoir un exemplaire du bail signé par le bailleur et le locataire.

Les différences entre caution simple et caution solidaire

La caution simple offre au garant deux protections : le bénéfice de discussion et le bénéfice de division. Le bénéfice de discussion permet au garant de refuser de payer tant que l’insolvabilité du locataire n’est pas établie. Le bénéfice de division répartit la dette entre plusieurs cautions si elles existent.

La caution solidaire, plus fréquente dans les contrats de location, supprime ces deux avantages. Le bailleur peut poursuivre directement le garant sans action préalable contre le locataire. Cette forme de cautionnement est privilégiée par les propriétaires et les banques, car elle accélère le recouvrement des sommes dues.

Le choix entre caution simple et caution solidaire dépend de la négociation entre les parties. La caution solidaire reste la norme dans les locations à usage d’habitation, notamment pour les étudiants et les jeunes actifs. Pour ces derniers, des dispositifs comme la garantie Visale peuvent offrir une alternative à la caution familiale.

Les interdictions de cumul entre caution et assurance

La loi interdit au bailleur de cumuler une assurance loyer impayé et des cautions solidaires, sauf pour les locataires étudiants ou apprentis. Si le propriétaire souscrit une garantie des loyers impayés, il ne peut exiger de garant. Cette règle vise à éviter une double protection qui pénaliserait le locataire.

Les dispositifs comme la garantie de location permettent au bailleur de sécuriser ses revenus locatifs sans solliciter de caution. Ces assurances couvrent les impayés, les dégradations et parfois les frais de contentieux. Le locataire bénéficie ainsi d’une plus grande facilité d’accès au logement.

Pour les locataires sans garant, des solutions existent. Les organismes publics et parapublics proposent des dispositifs de cautionnement gratuits ou à faible coût. Ces aides facilitent l’accès au logement pour les personnes en situation précaire ou en début de parcours professionnel.

Les litiges fréquents autour de l’état des lieux de sortie

Les litiges liés à l’état des lieux de sortie portent souvent sur la distinction entre vétusté et dégradations. La vétusté correspond à l’usure normale du logement et n’est pas imputable au locataire. Les dégradations résultent d’un usage anormal et restent à la charge du locataire.

Une grille de vétusté peut aider à objectiver la situation. Elle prend en compte la durée d’occupation et l’état initial des équipements. En cas de désaccord, la commission départementale de conciliation ou le tribunal judiciaire peuvent être saisis. Ces recours permettent de résoudre les différends sans passer par une procédure contentieuse longue et coûteuse.

Le refus de réaliser l’état des lieux de sortie entraîne des conséquences différentes selon l’auteur du refus. Si le bailleur refuse, le locataire peut lui adresser une lettre recommandée. L’absence d’état des lieux empêche alors toute retenue sur le dépôt de garantie. Si le locataire refuse, le logement est présumé remis en bon état, ce qui favorise le bailleur.

Le coût de réalisation de l’état des lieux de sortie

L’état des lieux de sortie est gratuit lorsqu’il est réalisé à l’amiable entre le locataire et le bailleur. Si une agence immobilière intervient, le coût est plafonné à 3 euros par mètre carré pour la part du locataire. Cette somme ne peut être facturée qu’une seule fois, lors de l’état des lieux d’entrée.

En cas de désaccord ou de refus, le recours à un commissaire de justice entraîne des frais réglementés selon la surface du logement. Ces frais sont partagés entre le locataire et le bailleur. Le commissaire de justice convoque les parties au moins sept jours à l’avance et établit un rapport détaillé de l’état du logement.

Il faut savoir que l’état des lieux de sortie doit être réalisé après le vidage complet du logement. Il inclut toutes les pièces et annexes, comme le box, la cave ou le parking. Les compteurs d’eau et d’énergie doivent être relevés, et le locataire doit informer les fournisseurs de son départ.