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Vous comptez donner congé à votre bailleur et quitter ainsi votre logement ? En partant, celui-ci doit vous restituer tout ou partie du dépôt de garantie que vous lui avez versé lors de votre arrivée.
Qu'est-ce qu'un dépôt de garantie et comment procéder ? Le point sur cette notion.
Dépôt de garantie : définition
Le dépôt de garantie est versé par le locataire lors de la signature du bail. Il vient garantir la bonne exécution des obligations locatives, à savoir :
- le paiement des loyers ;
- le bon entretien du logement ;
- les réparations locatives.
S'agissant des baux d'habitation les plus courants, le dépôt de garantie est réglementé par l'article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Celui-ci prévoit un montant différent en fonction de la nature du bail :
- vide : 1 mois de loyer hors charges maximum ;
- meublé : 2 mois de loyers hors charges maximum.
Pour les autres baux (saisonniers, professionnels, commerciaux...) le montant du dépôt de garantie est fixé librement par les parties.
Modalités de restitution du dépôt de garantie
Principe de restitution
La somme peut être restituée en espèces, chèque ou virement. En matière de baux d'habitations soumis à la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 : deux situations différentes sont possibles :
- En présence d'un état des lieux de sortie conforme à l'état des lieux d'entrée : le bailleur dispose d'un délai d'un mois pour restituer le dépôt de garantie, minoré éventuellement de sommes qui lui resteraient dues (retard de loyer...).
- En présence d'un état des lieux de sortie différent de l'état des lieux d'entrée : le bailleur dispose d'un délai de deux mois afin de restituer le dépôt de garantie après déduction du coût des travaux à engager.
Bon à savoir : le délai de restitution, qu'il soit d'un mois ou deux mois est à décompter à partir du jour de la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, en mains propres ou par lettre recommandée avec accusé réception.
Attention, il appartient au bailleur de justifier des éléments qui lui permettent de retenir des sommes sur le dépôt de garantie.
Les états des lieux d'entrée et de sortie trouvent ici toute leur utilité :
- Si des réparations ou travaux doivent être entrepris, la comparaison entre les états des lieux doit permettre de le justifier.
- Bien entendu, le bailleur doit fournir à son ex-locataire des justificatifs précis, devis ou factures (Cass.civ 3, 1er février 2011 AJDI 2011, 448).
Attention, en matière de bail d'habitation, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus : le dépôt de garantie n'a pas vocation à être affecté au règlement des derniers mois de loyer lorsque la location prend fin. Mais s’il reste des impayés de loyers à la fin du bail, ils peuvent être prélevés sur le montant du dépôt de garantie (Cass., 3 civ., 8 avril 2021, n° 19-23.334).
Matériellement, le bailleur adresse donc à son ex-locataire une lettre recommandée avec tous les justificatifs joints, l'explication de ses calculs et reliquat dû (ou non). Si des sommes restent dues par le locataire, il les réclame à cette occasion.
Bon à savoir : pour éviter tout désagrément, l'article 22 de la loi prévoit que le locataire indique sa nouvelle adresse au bailleur ou à son mandataire lors de la remise des clés.
Enfin, reste à préciser qu'en cas de non restitution du dépôt de garantie, celui-ci est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer en principal par mois au profit du locataire, pour chaque période commencée.
Bien entendu, cette disposition n'est pas applicable si le dépôt de garantie n'a pas été rendu du fait du locataire qui n'a pas communiqué sa nouvelle adresse.
Autres baux : restitution du dépôt de garantie
La restitution du dépôt de garantie est régie par les dispositions du bail. Il est d'usage de prévoir un délai de deux à trois mois.
Pour que le dépôt de garantie porte intérêt en cas de restitution tardive, une clause express doit être prévue dans le contrat.
Du reste, les règles sont sensiblement les mêmes : les retenues effectuées par le bailleur doivent être justifiées par des pièces (devis, factures...) et par les différences entre les états des lieux d'entrée et de sortie.
Contentieux quant à la restitution du dépôt
En cas de désaccord entre les parties, elles peuvent saisir le Tribunal d'Instance du lieu de situation de l'appartement :
- si le locataire ne paye pas le reliquat dû suite à l'envoi de la demande du bailleur ;
- si le bailleur ne veut pas restituer le dépôt de garantie au locataire qui le réclame.
L'intervention d'un avocat n'est pas nécessaire. Vous pouvez vous défendre seul.
Bien entendu, le Juge vous demandera de justifier votre demande. Il vous faudra donc constituer un dossier comportant une argumentation claire, étayée de pièces justificatives.
Pour en savoir plus :
- Tout sur le dépôt de garatnie sur notre page dédiée.
- Comment réagir en cas de non restitution du dépôt de garantie ?
- Pour vous aider, notre modèle de lettre de demande de restitution de dépôt de garantie.