Prêt locatif social

Sommaire

Réservé aux investisseurs professionnels, le prêt locatif social (PLS) permet de financer l’acquisition ou la construction de logements à usage locatif et d’éventuels travaux d’amélioration. S’il n’ouvre pas droit à une subvention, le PLS permet de bénéficier d’une TVA à taux réduit (5,5 %) et d’une exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB), durant 25 ans. Le point maintenant.

Condition d’attribution du prêt locatif social

Les bailleurs doivent s’engager à travers une convention APL (Aide Personnalisée au Logement) signée avec l’État. Celle-ci exige :

  • que la durée du PLS soit au moins égale à celle de la fraction du prêt qui ne finance pas la charge foncière, sans pouvoir être inférieure à 15 ans, ni supérieure à 40 ans ;
  • que le montant minimum du prêt soit égal à 50 % du prix de revient de l’opération.

Le prêt couvre au maximum la totalité du prix de revient, déduction faite des subventions. Les PLS sont distribués par les établissements de crédit qui ont signé une convention de refinancement avec la Caisse des dépôts et consignations (CDC). Cette dernière les distribue aussi directement. Le taux d'intérêt est le même quel que soit l’établissement le proposant.

Obtenir un prêt locatif social

Le taux d’intérêt du PLS est indexé sur celui du livret A. La durée d’amortissement est de 40 ans maximum, avec option à 50 ans pour une quotité représentative de la charge foncière. Cette durée peut aller jusqu’à 60 ans dans les « zones tendues ».

Les établissements distribuant le PLS sont libres de fixer des dispositions particulières concernant :

  • les modalités de remboursement (par échéances constantes ou par amortissement constant) ;
  •  la durée du prêt (dans la limite de 15 ans minimum et 40 ans, maximum).

Bon à savoir : les modalités de versement sont identiques à celles proposées pour le Prêt Locatif Aidé d’Intégration (PLAI) et les Prêts locatifs à Usage Social (PLUS).

Prêt locatif social : détermination du loyer maximum

Les logements financés en prêts locatifs sociaux font l’objet d’un conventionnement APL.

Les loyers plafonds (LMconv) de la convention APL ne peuvent dépasser un certain montant, déterminé en fonction :

  • du loyer maximum de zone (LMzone) ;
  • du coefficient de structure de l’opération (CS) ;
  • des éventuelles marges locales.

Ces loyers sont calculés à partir de la formule suivante :

LMconv = LMzone × CS × (1 + Marge)

À noter : le loyer est exprimé en euros par m² de surface utile.

Pour les territoires situés en dehors des délégations de compétence, la marge est de 12 % au maximum (18 % pour les immeubles avec ascenseur non obligatoire). Elle permet au préfet de fixer un loyer au m² supérieur à la valeur standard, en fonction de critères arrêtés par les services (qualité d’isolation, mode de chauffage, etc.).

Pour les délégataires de compétence, la marge est de 20 % maximum. Le respect du plafonnement du loyer est estimé à l’échelle de l’opération, sur la base de la somme des loyers de chaque logement rapporté à la surface utile de l’opération. Sous cette réserve, les loyers au m² de surface utile de chaque logement peuvent être modulés au sein d’une même opération.

Les plafonds de loyers des logements PLS sont déclinés selon le zonage A/B/C. En 2023, les loyers de zone PLS pour les logements financés sont de :

  • zone A bis 14,18 €/m² ;
  • zone A 10,93 €/m² ;
  • zone B1 9,42 €/m² ;
  • zone B2 9,02 €/m² ;
  • zone C 8,37 €/m².

Bon à savoir : vous pouvez accéder au classement des communes par zones géographiques dites A/A bisB1/B2/C en consultant l’annexe 1 de l’arrêté du 1er août 2014, dernièrement modifié par un arrêté du 2 octobre 2023.

À noter : un simulateur permet de savoir dans quelle zone se situe votre commune.

Prêt locatif social : plafonds de ressources

Le locataire est soumis à des plafonds de ressources. Les ressources prises en compte sont celles figurant sur la déclaration des revenus N - 2. Ces plafonds sont revalorisés chaque année.

Pour 2023, ils sont fixés comme suit :

Composition du foyer Paris et communes
limitrophes

Île-de-France hors Paris et communes limitrophes

Autres régions
1 personne 32 715 € 32 715 € 28 441 €
Couple (à l'exclusion des jeunes ménages) ou personne seule en situation de handicap 48 894 € 48 894 € 37 982 €
3 personnes, ou 1 personne seule avec 1 personne à charge, ou jeune ménage sans personne à charge, ou 2 personnes dont au moins une est en situation de handicap 64 094 € 58 773 € 45 676 €
4 personnes, ou 1 personne seule avec 2 personnes à charge, ou 3 personnes dont au moins une est en situation de handicap 76 525 € 70 400 € 55 142 €
5 personnes, ou 1 personne seule avec 3 personnes à charge, ou 4 personnes dont au moins une est en situation de handicap 91 047 € 83 340 € 64 867 €
6 personnes, ou 1 personne seule avec 4 personnes à charge, ou 5 personnes dont au moins une est en situation de handicap 102 452 € 93 785 € 73 107 €
 Par personne supplémentaire 11 417 € 10 449 € 8 155 €

Bon à savoir : depuis le 1er janvier 2019, les plafonds de ressources prennent en compte les personnes en situation de handicap. Ces personnes doivent être titulaires de la carte mobilité inclusion portant la mention « invalidité » (arrêté du 28 décembre 2018).

Ces pros peuvent vous aider