Congé pour reprise

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La loi est très protectrice envers le locataire en place, ce qui rend la reprise d'un logement plutôt compliquée... Nos conseils pour éviter les faux pas.

Reprise de bail : la réglementation

S'il y a bien deux choses à retenir, c'est qu'il est impossible de reprendre un logement sans motif précis et à une date au hasard.

L'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit trois cas de libération :

  • le congé pour occuper soit même le logement ;
  • le congé pour vente ;
  • le congé pour motifs légitimes et sérieux, c'est-à-dire lorsque le locataire n'a pas respecté une de ses obligations (ex. : il paie ses loyers systématiquement en retard, il a dégradé le logement, il a sous-loué sans autorisation du propriétaire, etc.).

Bon à savoir : le congé pour reprise n'est valable que si le propriétaire, son conjoint (marié, pacsé, concubin), son ascendant ou descendant occupe le bien à titre de résidence principale.

Attention : si le repreneur du logement le laisse vide la plupart du temps, le locataire évincé pourra demander réparation pour les frais qu'il a déboursés pour trouver un nouveau logement.

Le propriétaire doit informer le locataire au moins six mois avant l'échéance du bail, soit par lettre recommandée soit par huissier.

Attention : un locataire qui ne prend pas la peine d'aller chercher son courrier recommandé à La Poste peut faire échouer la procédure de reprise.

Le propriétaire qui ne respecte pas le délai butoir des 6 mois avant la fin du bail voit son bail automatiquement reconduit pour une durée de trois ou six ans (selon que le propriétaire est une personne physique ou morale). Une fois qu'il a reçu son congé pour reprise, le locataire peut partir dès qu'il le souhaite sans avoir à attendre la fin du bail.

Limites au droit de reprise de bail

Lorsque la reprise est effectuée, en fraude aux droits du locataire, le tribunal peut prononcer sa nullité et l'octroi de dommages et intérêts au locataire irrégulièrement évincé.

En ce qui concerne les locataires de plus de 65 ans dont les ressources sont inférieures au Smic, le propriétaire ne peut valablement signifier de congé qu'en proposant un autre logement.

Pour être valable, l'offre doit correspondre aux besoins du locataire (emplacement, superficie, etc.) ainsi qu'à ses capacités financières. 

À noter : la loi Alur du 24 mars 2014 a abaissé l'âge à partir duquel l'offre de relogement doit être effectuée, passant de 70 ans à 65 ans. Néanmoins, pour les baux signés avant l'entrée en vigueur de cette loi, les dispositions de la loi Alur s'appliquent de manière rétroactive (Cass. 3e civ., 23 novembre 2017, n° 16-20.475). Ainsi, même si le bail a été signé avant le 24 mars 2014, le bailleur est tenu d'effectuer une offre de relogement au locataire de plus de 65 ans, et non de plus de 70 ans. 

Enfin, le transfert de bail d'un logement social n'est possible que dans deux cas seulement : le décès du locataire et l'abandon de domicile.

Cas particulier de la reprise de bail du logement abandonné

La loi n° 2010-1609 du 22 décembre 2010 a considérablement assoupli la procédure de reprise des logements abandonnés par leur locataire. Avant toute action, le bailleur doit vérifier la présomption d'abandon par tous moyens (courriers de relance pour non paiement des loyers, appels, mails, etc.).

La procédure se déroule comme suit :

  • la première étape est la délivrance d'une mise en demeure par un huissier de justice : le locataire est mis en demeure, dans un délai d'un mois, de confirmer qu'il occupe bien le logement ;
  • sans réponse de sa part, l'huissier peut pénétrer dans le logement pour constater son état d'abandon et dresser un inventaire des biens laissés sur place ;
  • ensuite, il dépose une requête devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble ;
  • il signifie au locataire la décision du juge constatant la résiliation du bail et la reprise des lieux par le propriétaire (si le juge rejette la requête du propriétaire, ce dernier conserve la possibilité d'engager une procédure d'expulsion classique) ;
  • le locataire dispose alors d'un mois pour retirer ses effets personnels ou contester la décision du juge.

S'il décide de contester la décision du juge, le locataire doit saisir le tribunal judiciaire. Bailleur et locataire sont convoqués à une audience par lettre recommandée avec accusé de réception. Le tribunal rend un jugement qui se substitue à l'ordonnance initiale du juge.

Si, suite à cette contestation, le juge estime que la demande en justice initiale du bailleur est abusive, le tribunal peut condamner ce dernier à verser une amende civile pouvant aller jusqu'à 10 000 €.

Bon à savoir : avant la loi du 22 décembre 2010, le propriétaire, pour récupérer son logement abandonné, était systématiquement contraint d'engager une procédure en résiliation de bail et expulsion.

Pour approfondir :

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