Le congé donné par le bailleur au locataire : motifs, délais et procédures

En bref

• Le bailleur peut donner congé uniquement pour trois motifs légaux : reprise du logement, vente ou motif légitime et sérieux.
• Le délai de préavis est de six mois pour un logement vide et de trois mois pour un logement meublé.
• La notification du congé doit se faire par lettre recommandée avec accusé de réception, acte de commissaire de justice ou remise en main propre.
• Les locataires de plus de 65 ans avec des ressources modestes bénéficient d’une protection renforcée et d’un droit au relogement.

Les trois motifs légaux du congé pour le locataire

La loi du 6 juillet 1989 autorise le bailleur à donner congé au locataire uniquement pour trois motifs. L’absence de motif ou un motif non conforme entraîne la nullité du congé. Le propriétaire doit justifier sa décision de manière précise et sincère.

Le congé pour reprise du logement

Le bailleur peut reprendre le logement pour l’occuper lui-même ou pour y loger un proche. Les bénéficiaires de la reprise sont strictement définis : le conjoint, le partenaire de PACS, le concubin notoire depuis au moins un an, ainsi que les ascendants ou descendants du bailleur ou de son conjoint. La reprise doit être réelle et sérieuse, destinée à une occupation effective et durable comme résidence principale. La reprise de bail impose au bailleur de mentionner dans la lettre de congé l’identité du bénéficiaire, son adresse et la nature du lien avec le propriétaire.

Il faut savoir que le juge peut apprécier le caractère réel et sérieux de la reprise, même en tenant compte d’éléments postérieurs à la délivrance du congé. Une reprise fictive ou frauduleuse expose le bailleur à des sanctions pénales pouvant atteindre 6 000 euros pour une personne physique et 30 000 euros pour une personne morale. Le locataire peut également obtenir des dommages-intérêts en cas de préjudice subi.

Le congé pour vente du logement

Le congé pour vente permet au bailleur de vendre le logement libre de toute occupation. Pour un logement vide, la lettre de congé vaut offre de vente au locataire, qui dispose d’un droit de préemption. Le propriétaire doit indiquer le prix et les conditions de vente de manière précise, avec une description complète du logement et de ses annexes. L’offre de vente ne peut inclure de frais d’agence, sous peine de nullité.

Le locataire dispose de deux mois pour exercer son droit de préemption et accepter l’offre. Si le prix de vente baisse de plus de 5 % après la délivrance du congé, le bailleur doit informer à nouveau le locataire. Pour un logement meublé, le congé pour vente ne confère pas de droit de préemption au locataire. Attention : un nouveau propriétaire ayant acheté un logement occupé ne peut donner congé pour vente avant trois ans si l’échéance du bail intervient dans ce délai.

Le congé pour motif légitime et sérieux

Le motif légitime et sérieux recouvre principalement les manquements graves du locataire. Les impayés de loyers, les troubles de voisinage, le défaut d’assurance, la sous-location non autorisée ou les dégradations du logement constituent des motifs reconnus par la jurisprudence. Le bailleur peut également invoquer ce motif pour des raisons indépendantes de la faute du locataire, comme des travaux importants ou une démolition programmée.

Il convient de noter que le juge apprécie souverainement le caractère légitime et sérieux du motif invoqué. La jurisprudence valide le congé pour des retards systématiques dans le paiement des loyers, même si le locataire s’est mis à jour avant la fin du préavis. Le motif doit être apprécié à la date de délivrance du congé, et non à la date de l’audience. La résiliation d’un bail par le locataire suit des règles différentes, notamment en termes de délais et de motifs.

Les délais de préavis pour le congé à l’échéance du bail

Le délai de préavis varie selon la nature du logement loué. Pour un logement vide, le bailleur doit respecter un délai de six mois avant la date d’échéance du bail. Pour un logement meublé, le délai de préavis est réduit à trois mois. Ces délais sont impératifs et ne peuvent être raccourcis, sauf accord du locataire.

Le délai de préavis commence à courir à compter de la réception du congé par le locataire. Si le bailleur ne respecte pas ce délai, le bail est reconduit tacitement pour une nouvelle période. Il est conseillé de vérifier la date d’échéance du bail mentionnée dans le contrat de location pour éviter toute erreur de calcul. Le congé doit impérativement être donné avant l’échéance du bail pour produire ses effets.

Les modalités de notification du congé délivré par le bailleur

La notification du congé doit respecter des formalités strictes pour être valable. Le bailleur peut choisir entre trois modes de notification : la lettre recommandée avec accusé de réception, l’acte de commissaire de justice ou la remise en main propre contre émargement ou récépissé. Une lettre simple n’a aucune valeur juridique et ne peut constituer un congé valable.

La lettre de congé doit comporter des mentions obligatoires : l’identité du bailleur et du locataire, l’adresse du logement, le motif du congé et la date d’effet. Pour un congé pour reprise, le nom, l’adresse et la qualité du bénéficiaire doivent figurer dans la lettre. Pour un congé pour vente, le prix et les conditions de vente doivent être précisés. L’absence ou l’erreur sur ces mentions peut entraîner la nullité du congé. La non-reconduction d’un bail nécessite une vigilance particulière sur ces formalités.

Les protections renforcées pour les locataires à l’échéance du bail

Certains locataires bénéficient d’une protection renforcée contre le congé pour reprise ou le congé pour vente. Cette protection concerne les locataires âgés de plus de 65 ans à la date d’échéance du congé et dont les ressources annuelles sont inférieures au plafond fixé pour les logements locatifs conventionnés. En 2024, ce plafond est de 26 044 euros annuels.

La protection est cumulative : le locataire doit remplir à la fois la condition d’âge et la condition de ressources. Le bailleur ne peut donner congé pour reprise ou vente qu’en proposant un relogement adapté dans le même arrondissement ou dans des communes limitrophes. Si aucune proposition de relogement n’est faite, le congé est nul. Attention : cette protection ne s’applique pas si le bailleur a lui-même plus de 65 ans ou des ressources modestes.

Il faut savoir que la protection ne joue pas en cas de congé pour motif légitime et sérieux. Les locataires bénéficiant de l’allocation journalière de présence parentale ont également droit à un relogement, même sans conditions d’âge ou de ressources. Les locataires ayant à charge une personne de plus de 65 ans ou reconnue en situation de handicap bénéficient de la même protection.

La contestation du congé pour le logement locatif

Le locataire peut contester la validité du congé devant le tribunal judiciaire. En 2025, entre 20 % et 28 % des congés délivrés à Paris ne respecteraient pas les conditions légales. Il est conseillé de vérifier la validité du congé avec un juriste ou en contactant l’ADIL, l’Agence Départementale d’Information sur le Logement.

Le juge vérifie la réalité et le sérieux du motif invoqué par le bailleur. En cas de congé frauduleux, le locataire peut obtenir l’annulation du congé et des dommages-intérêts. Le bailleur peut toutefois délivrer un nouveau congé valide après l’annulation du premier. La contestation doit être engagée dans les délais légaux pour être recevable. La résiliation d’un bail meublé suit des règles spécifiques en matière de contestation.

Les obligations du locataire après réception du congé pour la location du logement

Après réception du congé, le locataire doit continuer à payer les loyers et les charges jusqu’à la remise des clés au bailleur. Les impayés après congé peuvent aggraver la situation et justifier une procédure d’expulsion. Le locataire ne peut revenir sur sa décision de quitter le logement sans l’accord du bailleur.

Si le locataire ne quitte pas le logement à l’issue du délai de préavis, le bailleur doit engager une procédure judiciaire d’expulsion. Il est interdit au propriétaire de couper les fluides ou de changer les serrures pour forcer le départ du locataire. La trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars, suspend les expulsions, mais le congé peut être délivré pendant cette période.

Les cas particuliers du congé pour la vente du logement

Le congé pour vente connaît des règles spécifiques selon la situation du bailleur. Un nouveau propriétaire ayant acheté un logement occupé ne peut donner congé pour vente avant trois ans si l’échéance du bail intervient dans ce délai. Cette règle vise à protéger le locataire contre les changements de propriétaire successifs.

Le congé pour vente peut être frauduleux si le prix indiqué est excessif ou si le bailleur utilise ce motif pour pousser le locataire à quitter le logement en cas d’impayés. La jurisprudence sanctionne ces pratiques et permet au locataire d’obtenir l’annulation du congé. Le congé pour vendre nécessite une vigilance particulière sur la sincérité du motif invoqué.

La différence entre congé, résiliation et non-renouvellement du bail

Le congé correspond à la notification de fin du bail à son échéance. La résiliation intervient avant l’échéance du bail, soit par accord amiable entre les parties, soit par décision judiciaire en cas de manquement grave du locataire. Le non-renouvellement désigne la fin du bail à son échéance sans reconduction tacite.

Le bailleur peut choisir entre délivrer un congé pour motif légitime et sérieux ou assigner le locataire en résiliation judiciaire du bail. Dans ce dernier cas, le juge apprécie la situation à la date de sa décision, et non à la date de délivrance du congé. Le commandement de payer visant la clause résolutoire suspend la résiliation si le locataire se met à jour dans le délai ou obtient des délais de paiement.