Comment louer une chambre chez soi

Sommaire

 

Mettre une pièce inutilisée de votre logement en location peut être une solution pour arrondir vos fins de mois, à condition de le faire dans les règles.

Voici comment louer une chambre chez soi.

Cas 1 : vous louez une chambre à l'année

Il est possible de louer une chambre meublée chez soi, par exemple à un étudiant, le temps de l’année universitaire.

Vérifiez que votre chambre remplit bien les caractéristiques nécessaires

  • La chambre proposée doit faire au moins 9 m² au sol, être chauffée et équipée d’au moins un lit, un bureau, un siège, une table, une armoire et disposer d’une fenêtre.
  • Le locataire doit pouvoir avoir accès aux toilettes, à la salle d’eau et à la cuisine.

Fixez le montant du loyer

Pour fixer le montant du loyer, référez-vous aux annonces similaires dans votre ville. Tout dépend du quartier (centre-ville, proche des universités, etc.), du niveau de confort (salle de bain indépendante, connexion wi-fi, télévision, etc.). En général, cela varie de 150 à 500 €/mois.

Trouvez un locataire

Pour trouver un locataire, le plus simple est de déposer une annonce sur Internet :

Signez un bail

Vous devez signer un bail d'habitation meublée avec le locataire. C'est un bail renouvelable dont la durée minimum est de 1 an, mais qui peut être ramenée à 9 mois si le locataire est étudiant.

Déclarez vos revenus locatifs aux impôts

  • Côté impôts, vous en êtes exonéré si la chambre louée constitue la résidence principale du locataire ou temporaire si le locataire justifie d'un contrat de travail saisonnier, et que le loyer annuel est inférieur :
    • à 199 € par mètre carré en Île-de-France ;
    • à 147 € par mètre carré en province (plafond de loyer hors charges pour 2022).

Exemple : cela correspond, pour une chambre de 15 mètres carrés en province, à un loyer mensuel hors charges de 177 € maximum.

Bon à savoir : ce dispositif d'exonération est appliqué aux locations ou sous-locations réalisées jusqu'au 15 juillet 2024 (loi n° 2022-1726 du 30 décembre 2022 de finances pour 2023).

  • En cas de dépassement, les loyers doivent être déclarés et sont imposables dans la catégorie « bénéfices industriels et commerciaux » (BIC).
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Cas 2 : vous louez une chambre occasionnellement

Vous pouvez louer quand bon vous semble une ou plusieurs chambres à des gens de passage, pour un week-end, une semaine, un mois, le temps des vacances… La formule séduit les vacanciers qui peuvent ainsi faire des économies par rapport au coût d’un hôtel. Les appartements situés dans les grandes villes ou les lieux touristiques ont plus de chance de trouver preneur.

Déclarez en mairie

En principe, les propriétaires souhaitant louer occasionnellement une chambre au sein de leur résidence principale ne sont pas soumis à la déclaration préalable auprès de la commune où est situé le logement.

Toutefois, certaines communes peuvent décider de soumettre à déclaration toute location de courte durée de logements meublés, qu'il s'agisse ou non de la résidence principale du bailleur (article L. 324-1-1 du Code du tourisme).

Bon à savoir : la ville de Paris, qui impose notamment cette déclaration, a mis en place un téléservice, accessible depuis le 1er octobre 2017, permettant aux propriétaires bailleurs d'enregistrer leur location meublée de courte durée. Cette formalité d'enregistrement via le site Internet dédié est obligatoire depuis le 1er décembre 2017 pour tous les loueurs parisiens. 

Pour effectuer cet enregistrement, le propriétaire doit se munir de son dernier avis de taxe d’habitation et indiquer le numéro d’identifiant correspondant au logement dans lequel se trouve la chambre louée.

Grâce à cet enregistrement, les bailleurs obtiennent un numéro d'enregistrement qui doit obligatoirement figurer sur les annonces proposant la location du bien immobilier.

La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi Élan, renforce les contrôles et les sanctions en matière de locations touristiques. Ainsi, vous encourez une amende pouvant aller jusqu'à 5 000 € si vous n'effectuez pas la déclaration obligatoire en mairie, et jusqu'à 10 000 € si vous ne transmettez pas, sur demande de la mairie, le décompte des nuits ayant fait l'objet d'une location ou si vous dépassez la limite de location de 120 jours (applicable dans certaines villes comme Paris).

À noter : depuis le 1er décembre 2019, les communes qui ont instauré la procédure de déclaration préalable avec un numéro d'enregistrement des locations de meublés de tourisme peuvent demander, une fois par an, aux plateformes en ligne de location de leur communiquer la liste détaillée des logements loués, avec notamment l'adresse, le numéro de déclaration et le nombre de jours pendant lesquels le logement a été mis en location par leur intermédiaire (décret n° 2019-1104 du 30 octobre 2019).

Bon à savoir : depuis le 5 avril 2019, les agents assermentés du service municipal n'ont plus la possibilité de contrôler les meublés de tourisme de courte durée, suspectés d'être des locations touristiques illégales, sans avoir obtenu au préalable l'accord de l'occupant ou du gardien. Selon le Conseil constitutionnel, il s'agit d'un principe d'inviolabilité du domicile (C. constit., décision n° 2019-772, QPC du 5 avril 2019).

Déposez une annonce

Il vous suffit de prendre en photo votre logis, d’ouvrir un compte sur un site et d’y déposer votre annonce en précisant vos dates de mise en location.

Depuis le 1er janvier 2021, toute offre de location d'un meublé de tourisme porte la mention « annonce professionnelle » ou « annonce d’un particulier » (articles L. 324-2 et D. 324-1-3 du Code du tourisme.

Outre les sites d’annonces de locations saisonnières classiques, comme Homelidays, Pap ou Abritel, il existe des sites spécialisés, tels que Airbnb ou Wimdu, qui proposent, en plus de la mise en relation avec les locataires, d’assurer la sécurité de la transaction financière. Ils prélèvent en échange une commission de 12 à 16 % sur le coût total du séjour. Le site français Sejourning propose même la délivrance d’un bail en ligne et d'une assurance qui vous couvre en cas de dommages (casse, incendie, etc.).

Bon à savoir : les plates-formes de location doivent mentionner le numéro d'enregistrement dans les annonces et transmettre aux communes les informations relatives au nombre de jours de location (pour les communes où ces obligations s'appliquent). Elles encourent jusqu'à 50 000 € d'amende si elles ne respectent pas ces obligations.

À noter : un locataire qui sous-loue son logement (sur des plates-formes de location de type Airbnb par exemple) sans l'autorisation du bailleur, peut être condamné à rembourser le propriétaire des sommes perçues (Cass. 3e civ., 12 septembre 2019, n° 18-20.727).

Signez un bail

  • Pour les locations saisonnières de moins de 3 mois, la signature d’un bail n’est pas obligatoire mais conseillée.
  • Le montant de la location est fixé à la nuitée et varie entre 30 et 65 € selon la chambre.

Déclarez les revenus locatifs aux impôts

Côté impôts, les loyers perçus doivent être déclarés pour être soumis à l'impôt sur le revenu dans la catégorie « bénéfices industriels et commerciaux » (BIC).

Sachez que vous serez également soumis aux cotisations sociales. Si vos revenus sont inférieurs à 23 000 €, vous devez simplement les déclarer lors de votre déclaration de revenus. Vous serez soumis au paiement de prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine au taux de 17,2 %.

Si vos revenus sont supérieurs à 23 000 €, vous serez tenu de vous déclarer. Si vous percevez moins de 77 700 € par an, vous pouvez opter pour le statut de micro-entrepreneur. Vous devrez payer des cotisations au taux de 21,20 % (déclaration mensuelle ou trimestrielle).

Si vous percevez moins de 91 900 € par an, vous pouvez opter pour le régime général (affiliation et déclarations des recettes auprès de l'Urssaf). Si vous percevez plus de 91 900 € par an, vous devez opter pour le statut de travailleur indépendant (vous pouvez opter pour ce statut quel que soit le montant des revenus perçus). Vos cotisations seront calculées sur la base du bénéfice réel.

Bon à savoir : vous êtes exonéré d'impôts si l'ensemble des loyers encaissés ne dépassent pas 760 € par an.

À noter : les plateformes en ligne qui agissent en tant qu’intermédiaire de paiement (Airbnb, par exemple) doivent transmettre à l’administration fiscale le montant des sommes perçues par les utilisateurs à compter des revenus encaissés en 2019 (loi n° 2018-898 du 23 octobre 2018). 

Cas 3 : vous louez une chambre en échange de services

Vous pouvez enfin louer votre chambre en échange de services tels que des heures de ménage, de baby-sitting, de bricolage, de jardinage ou de présence. Cette formule séduit particulièrement les personnes âgées qui ne veulent pas rester seules et ont besoin d’aide pour les tâches du quotidien. Elle permet au locataire d’être logé gratuitement.

Ce type de location peut être effectué dans le cadre de la cohabitation intergénérationnelle.

Devez-vous signer un bail ?

  • Ce type de location n’est pas spécifiquement encadré, mais il vaut mieux signer un bail d'habitation meublée, sur lequel vous indiquerez avec précision le début et la fin de l’échange de services contre logement et le montant de la participation du locataire aux charges.
  • Vous y annexerez le planning fixé avec le locataire, le type de services rendus et le nombre d’heures à effectuer. 

Important : vous ne pouvez demander au locataire plus de 12 heures de présence et de travail par semaine.

Par ailleurs, la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi Élan, a apporté un cadre légal à la cohabitation intergénérationnelle. Une charte visant à réglementer les contrats de cohabitation intergénérationnelle a été instaurée par un arrêté du 13 janvier 2020.

Trouvez un locataire

Pour trouver des locataires, adressez-vous aux écoles d’infirmières et d’auxiliaires de vie, aux universités ou aux sites spécialisés tels que Roomlala.

Dans le cadre de la cohabitation intergénérationnelle, il est possible de se renseigner sur le site Cohabilis.

Cas 4 : vous sous-louez une chambre de votre logement

La sous-location d'une chambre consiste pour un locataire à mettre une pièce du logement qu'il loue à disposition d'une personne extérieure contre le versement d'un loyer.

Si vous êtes locataire, vous pouvez vouloir sous-louer une chambre de votre appartement. Cela peut être une solution pour arrondir vos fins de mois si vous disposez d'une pièce que vous n'utilisez pas. Mais cela doit rester provisoire.

La sous-location n'est pas soumise aux dispositions de la loi de 1989 qui régit les baux d'habitation, mais elle est tout de même réglementée :

  • Le locataire n'a pas le droit de sous-louer sans l'accord express et écrit de son propriétaire.
  • Si vous obtenez l'accord de votre propriétaire, vous n'avez pas le droit de sous-louer plus cher que le prix que vous payez vous-même.
  • Il est conseillé de fixer les modalités de la sous-location dans un document écrit précisant :
    • la durée du bail ;
    • les modalités de résiliation ;
    • le montant et la date de paiement du loyer, ainsi que les modalités de sa révision ;
    • le montant et les conditions de restitution du dépôt de garantie ;
    • les obligations du locataire principal et du sous-locataire l'un vis-à-vis de l'autre.
  • Pensez à y joindre l'autorisation écrite de votre propriétaire et une copie de votre contrat de bail.

Important : sous-louer à l'insu de votre propriétaire vous expose au risque de voir votre bail résilié et de devoir verser des dommages et intérêts à votre bailleur.

 

Ces pros peuvent vous aider