Logements conventionnés

Sommaire

 

Le propriétaire qui conventionne son logement bénéficie de certains avantages, tout comme la personne qui louera ce même logement. Faisons le point sur le régime spécifique des logements dits conventionnés.

Définition du logement conventionné

Un logement conventionné est un logement qui a fait l'objet d'une convention entre l'État et un organisme gestionnaire du logement ou un bailleur particulier. Cette convention ouvre droit à une aide au logement au profit du locataire (APL). 

Bon à savoir : l'État est habituellement représenté par l'Agence nationale de l'habitat (Anah).

Le propriétaire s'engage à respecter un loyer maximum. En contrepartie, il perçoit une aide pour la construction ou la rénovation de son bien (prêt réglementé ou subvention). Il peut même bénéficier de déductions fiscales. Leur montant varie selon la zone d'implantation du logement. 

Plus les loyers pratiqués sont bas, plus la déduction fiscale sur les revenus fonciers est importante.

Bon à savoir : la plupart des logements HLM sont conventionnés.

Convention propriétaire / État

L'objectif de la convention propriétaire / État est de favoriser l'accès au logement aux personnes les plus démunies. Elle a une durée d'au moins 6 ans en cas de conventionnement sans travaux, et de 9 ans en cas de conventionnement avec travaux subventionnés.

Bon à savoir : selon le type de convention signée avec l'Anah, les locataires bénéficieront d'un loyer intermédiaire, social ou très social. La convention en loyer intermédiaire ouvre droit à l'allocation logement (AL) et celle en loyer social ou très social ouvre droit à l'aide personnalisée au logement (APL). Depuis début 2019, le dispositif de conventionnement de l'Anah est nommé « contrat Louer Mieux ».

L'avantage avec ce type de formule, c'est qu'il y a moins de risques d'impayés et un turn-over très faible.

Locataires concernés par le logement conventionné

Le propriétaire d'un logement conventionné doit le louer à un locataire désigné par le préfet (il peut choisir son locataire parmi plusieurs candidats proposés par le préfet).

En l'absence de désignation, il doit le louer à des personnes dont les ressources ne dépassent pas certains plafonds. Ces plafonds sont fixés par zones et selon le type de convention signée avec l'Anah (loyer social, très social, intermédiaire). 

Bon à savoir : outre le fait que ces plafonds dépendent de la nature de la convention, les ressources prises en compte sont celles à la date de l'entrée dans le logement.

Obligations du propriétaire

Le propriétaire doit louer son logement nu, à titre de résidence principale (au moins 8 mois d'habitation effective par an) à des ménages aux revenus modestes, ou dont les revenus ne dépassent pas certains plafonds. Il doit pratiquer un loyer maîtrisé, c'est-à-dire inférieur à celui du marché pendant toute la durée de la convention.

Le logement doit répondre aux critères de logement décent avec des normes minimales de confort. Le nombre de pièces du logement ne doit pas être supérieur à plus de deux au nombre de personnes y habitant.

Bon à savoir : pour prouver qu’un logement n’est pas conforme aux caractéristiques d’un logement décent, démontrer que la surface de la pièce principale du bien est inférieure à 9 m2 n'est pas suffisant. Cette pièce doit aussi avoir un volume inférieur à 20 m3. À défaut, l’indécence du logement ne peut pas être retenue (Cass. 3e civ., 23 janvier 2020, n° 19-11.349).

Attention : le propriétaire n'a pas le droit de louer son logement à son conjoint, concubin, partenaire pacsé, ascendants et descendants (ni même ceux de son conjoint).

Recours

Il existe à la fois des recours contre le bailleur et contre le ou les locataires qui ne se conformeraient pas à leurs obligations.  S'agissant du bailleur qui n'exécute pas le contrat correctement (loyer trop élevé, logement non décent), l'État peut résilier la convention après mise en demeure adressée à celui-ci afin de l'enjoindre au respect de ses obligations. 

S'agissant du ou des locataires, ceux-ci sont également tenus au respect du bail. Ainsi, les manquements au paiement du loyer ou aux autres obligations locatives peuvent être sanctionnées sur recours du bailleur (commandement de payer, résiliation du bail, etc.). Toutefois, eu égard au caractère spécifique de la convention, des solutions amiables sont recherchées en priorité.

Ces pros peuvent vous aider