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Lorsqu'on souhaite mettre un logement en location, plusieurs types de baux sont envisageables.
Cet article fait le point sur le bail civil, ses caractéristiques et le type de locataire auquel il se destine.
Bail civil : quand y a-t-on recours ?
Il existe en droit français plusieurs types de baux :
- le bail commercial, régi par les dispositions du Code de commerce ;
- le bail professionnel ;
- le contrat de location saisonnière ;
- le bail d'habitation classique (pour les logements vides ou meublés), soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ;
- le bail type « civil ».
Ce dernier se veut celui du droit commun. En effet, il est régi par les dispositions les plus générales des articles 1708 et suivants du Code civil.
Or, en réalité, eu égard à la généralisation de l'usage des baux d'habitations régis par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bail civil est presque devenu un bail dérogatoire :
- En effet, la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 est d'ordre public. Elle vise à améliorer les conditions de location immobilière. On ne peut pas y déroger par des conventions particulières.
- Or, celle-ci s'applique dès qu'il est question de la résidence principale du locataire, celle où il demeure au moins 8 mois par an.
Ainsi, généralement, on utilise un bail civil lorsque :
- le locataire a déjà une résidence principale par ailleurs (la location est donc de type résidence secondaire) ;
- le locataire est une entreprise et utilise le bien à des fins professionnelles (logement de fonction par exemple) ;
Bon à savoir : les salariés qui bénéficient d’un logement de fonction ont l’obligation de payer la taxe d’habitation au titre de ce logement, dès lors qu’ils ont la possibilité d’occuper le logement à tout moment.
- le locataire est une association qui utilise le bien pour ses activités.
Quelles sont les dispositions classiques du bail civil ?
Obligations du loueur et du locataire
Pour déterminer les obligations figurant au bail, il convient de se référer aux articles 1708 et suivants du Code civil.
Bon à savoir : pour ce type de bail, il est possible de ne conclure qu'un bail verbal (article 1714 du Code civil), mais il conseillé de rédiger un écrit.
Lorsqu'il a été fait par écrit, le bail civil cesse de plein droit à l'expiration du terme fixé, sans qu'il soit nécessaire de donner congé.
Le bailleur a une obligation générale de délivrance prévue par l'article 1719 du Code civil. Il est ainsi tenu :
- de délivrer au preneur la chose louée et, si elle est à usage d'habitation, de délivrer un logement décent ;
- de garder la chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
- d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
- d'assurer également la permanence et la qualité des plantations s'il y en a.
Bon à savoir : le bailleur est responsable envers le locataire des troubles de jouissance causés par les autres locataires ou occupants de l'immeuble et ce même si le bail ne le prévoie pas expressément. Il ne peut échapper à cette responsabilité qu'en cas de force majeure (Cass. 3e civ., 8 mars 2018, n° 17-12.536).
À noter : le logement décent correspond à celui qui ne porte pas atteinte à la santé et à la sécurité physique des locataires. Il doit être en outre « exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites » (précision apportée par la loi Élan n° 2018-1021 du 23 novembre 2018). La notion de décence est définie par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 qui précise les caractéristiques que doit respecter le logement loué, comme avoir une surface habitable et des équipements le rendant conforme à un usage d'habitation. Ce décret de 2002 a été complété par le décret n° 2017-312 du 9 mars 2017 qui a développé un critère complémentaire de performance énergétique minimale, celle-ci étant caractérisée par une étanchéité à l'air (s'ajoutant à l'étanchéité à l'eau depuis le 1er janvier 2018) et par une aération suffisante (comprenant renouvellement de l'air et l'évacuation de l'humidité depuis le 1er juillet 2018).
Il doit faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations nécessaires autres que locatives (celles-ci, qui concernent l'entretien quotidien et les petits travaux, sont à la charge du locataire). En contrepartie, le locataire doit prendre soin du bien dont la jouissance lui a été concédé et payer le loyer aux termes convenus.
Bon à savoir : s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé avoir reçu le bien en bon état et doit le rendre tel, sauf preuve du contraire (article 1731 du Code civil).
Clauses type du bail civil
On relève généralement dans un bail civil les clauses type suivantes :
- désignation des lieux (description) ;
- destination (usage de résidence secondaire, logement de fonction, associatif, etc) ;
- exclusion de l'application de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ;
- durée du bail (libre), fin du contrat et tacite reconduction ;
- montant du loyer et modalités de révision ;
- charges locatives ;
- dépôt de garantie ;
- clause résolutoire ;
- assurance, etc.
Bon à savoir : le montant du loyer d'un bail civil est fixé librement par les parties. Aucune des dispositions du plafonnement et / ou de l'encadrement des loyers n'est applicable à ce type de bail.
À noter : selon les termes de l’article 1722 du Code civil, la perte partielle de la chose permet uniquement au preneur de choisir entre la diminution du loyer et la résiliation du contrat de bail, sans qu'elle ne puisse obliger le bailleur à reconstruire. Doit être assimilée à la destruction en totalité de la chose, amenant de droit à la résiliation du bail, l’impossibilité absolue et définitive d’en user conformément à sa destination ou la nécessité d’effectuer des travaux dont le coût excède sa valeur (Cass, 3e civ., 8 mars 2018, n° 17-11.439).
Pour approfondir le sujet :
- Voir notre article concernant la loi du 6 juillet 1989, qui concerne la majorité des contrats de location en France.
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- Consultez notre article portant sur le renouvellement de bail.