Bailleur privé

Sommaire

Un bailleur privé est une personne privée, propriétaire d'un bien immobilier dans le secteur privé, qui le loue conformément à un contrat de bail. Le régime juridique du bail variera selon que le bailleur privé loue un logement vide ou meublé.

On oppose le bailleur privé au bailleur social, personne morale (office public d'HLM par exemple) qui gère un bien dont les loyers sont modérés par différents dispositifs afin d'être rendus accessibles à des personnes à faibles revenus.

Régime juridique : obligations du bailleur privé

La loi encadre les obligations du bailleur privé afin d'assurer une sécurité juridique maximale à la relation bailleur-preneur.

Fournir un logement décent

Le bailleur privé doit fournir un logement décent qui doit remplir les caractéristiques suivantes (définies par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002) :

  • Une surface minimale de 9 m² (avec une hauteur sous plafond de 2,20 m) et un volume habitable de 20 m3.

Bon à savoir : pour prouver qu’un logement n’est pas conforme aux caractéristiques d’un logement décent, démontrer que la surface de la pièce principale du bien est inférieure à 9 m2 n'est pas suffisant. Cette pièce doit aussi avoir un volume inférieur à 20 m3. À défaut, l’indécence du logement ne peut pas être retenue (Cass. 3e civ., 23 janvier 2020, n° 19-11.349).

  • Ne pas porter atteinte à la santé ou la sécurité de ses occupants. Il doit notamment être « exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites » (précision apportée à l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 par la loi Élan n° 2018-1021 du 23 novembre 2018). Sur ce point, le bien loué doit notamment assurer le clos et le couvert, et être protégé contre les infiltrations. Les installations de gaz et d’électricité doivent être conformes, la ventilation et l'éclairage adaptés, et les matériaux utilisés sans risque pour la santé.
  • Être doté de certains équipements indispensables (alimentation en eau et électricité, évacuation des eaux, coin cuisine, installation sanitaire, installation permettant un chauffage normal).

Bon à savoir : s’agissant des logements loués meublés, la loi fixe un ameublement minimum (literie, volets, luminaires, etc.).

  • Respecter un critère de performance énergétique minimal, qui a été précisé par le décret n° 2017-312 du 9 mars 2017 : étanchéité à l'air s'ajoutant à l'étanchéité à l'eau (depuis le 1er janvier 2018) et aération suffisante comprenant renouvellement de l'air et évacuation de l'humidité (depuis le 1er juillet 2018).

L'ordonnance n° 2020-1144 du 16 septembre 2020 a créé une nouvelle police administrative spéciale de la sécurité et de la salubrité des immeubles, des locaux et des installations en remplacement des anciennes et multiples polices (articles L. 511-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation). Les autorités publiques disposent ainsi d’un pouvoir de police en matière de lutte contre l’habitat indigne et peuvent notamment prendre des décisions contraignant les marchands de sommeil à effectuer des travaux dans un logement insalubre, le cas échéant sous astreinte (article L. 543-1 du Code de la construction et de l’habitation, modifié par la loi Élan n° 2018-1021 du 23 novembre 2018).

La Loi Élan prévoit en outre que, lorsqu'un bailleur a été obligé par les autorités publiques à mettre en conformité un logement loué avec la réglementation relative à la décence, les allocations logement ne peuvent lui être versées directement, et ce jusqu'à l'accomplissement des travaux (article L. 842-1 du Code de la construction et de l’habitation).

Par ailleurs, le bailleur doit assurer à son locataire une jouissance paisible du logement : il ne doit pas lui imposer de travaux sans limitation de durée, de visites, ni lui interdire de recevoir par exemple.

Devoir d'information

Le bailleur est lié au locataire par un bail écrit, dont le contenu a été précisé par la loi ALUR. Au moment de la conclusion du bail, le bailleur est tenu de présenter certains documents au locataire.

Les documents à annexer au contrat de bail sont les suivants :

  • le diagnostic de performance énergétique ;
  • le constat des risques d'exposition au plomb ;
  • l'état de l'installation de gaz et d'électricité de plus de 15 ans :
    • pour les baux signés depuis le 1er juillet 2017 concernant les logements collectifs dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1975,
    • pour les baux signés depuis le 1er janvier 2018 pour tous les logements ;
  • l'état des risques naturels, miniers et technologiques : il est dressé sur l'imprimé ERP (état des risques et pollutions - aléas naturels, miniers ou technologiques, sismicité, potentiel radon et sols pollués, issu d'un arrêté du 13 juillet 2018​), ou sur tout autre support qui apporte les mêmes informations que celles prévues par le modèle en vigueur (arrêté du 9 juin 2021) ;
  • depuis le 1er janvier 2023, lorsque le bien immobilier est situé dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques (PPRT) ou par un plan de prévention des risques naturels (PPRN) prévisibles, prescrit ou approuvé, dans des zones de sismicité ou dans des zones à potentiel radon : l'information de l'existence de ces risques avec la mention « les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr » (décret n° 2022-1289 du 1er octobre 2022) ;
  • une notice informative ;
  • l'état des lieux ;
  • l'attestation d'assurance du locataire contre les risques locatifs ;
  • le dossier de diagnostics techniques immobiliers ;
  • l'énumération des équipements d'accès aux technologies de l'information et de la communication (câble, TNT, fibre, etc.) ;
  • une copie de la convention ANAH le cas échéant ;
  • si le logement est situé dans un immeuble en copropriété, un extrait du règlement de copropriété.

Bon à savoir : suite à la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi Élan, le dossier des diagnostics techniques obligatoires et l'extrait du règlement de copropriété peuvent être remis au locataire par voie dématérialisée (sauf opposition explicite de l'une des parties au contrat).

Par ailleurs, le bail doit contenir certaines informations obligatoires (description du bien, travaux, loyer, dépôt de garantie, frais d'agence, etc.).

De plus, depuis décembre 2022, dès lors que les compteurs d'eau ne sont pas individualisés, le bailleur a l'obligation d'informer chaque locataire de la qualité de l'eau du robinet et de lui fournir la facture d'eau.

À noter : depuis le 1er juillet 2018, les vendeurs ou bailleurs de biens immobiliers situés dans des zones à potentiel radon significatif (zones 3) ont l'obligation d'informer les acquéreurs ou les locataires de l'existence de ce risque sur l'imprimé ERP. Un arrêté ministériel, publié le 30 juin 2018 au Journal officiel, fixe le zonage sur l'ensemble du territoire français.

Bon à savoir : la loi ALUR du 24 mars 2014 prévoit que le diagnostic amiante soit annexé au contrat de location. Le décret d’application de cette mesure n’est pas encore paru, mais le propriétaire est d’ores et déjà tenu de mettre le dossier amiante à disposition des occupants de l’immeuble, depuis un décret n° 2011-629 du 3 juin 2011.

Travaux

Le bailleur est tenu de fournir un logement en bon état d'usage et de réparations. Il a l'obligation d’effectuer ou de faire effectuer à ses frais les travaux ne relevant pas des simples réparations locatives (liées à l'entretien courant).

Exemple : les réparations urgentes (panne de chauffe-eau en hiver), un ravalement, des travaux d'isolation…

Le bailleur doit notifier au locataire la nature des travaux et la date de réalisation prévue.

Bailleur privé et régime fiscal

L'imposition des recettes

Si le bailleur loue un logement vide, deux régimes sont applicables :

  • si le bailleur perçoit moins de 15 000 € de revenus fonciers par an, il est imposé en « micro-foncier » : après un abattement de 30 %, le montant des revenus fonciers est intégré au revenu global sur la déclaration n° 2042 du bailleur ;
  • au-delà de 15 000 € de revenus fonciers par an, ou sur option, le régime réel s'applique : les charges liées à la location sont déductibles des revenus fonciers. Puis le montant est imposé avec les autres revenus du bailleur. En cas de déficit foncier, il sera imputable à hauteur de 10 700 € par an sur le revenu global, pendant les 10 années suivantes.

Important : l'option pour le régime réel est irrévocable pendant 3 ans.

Bon à savoir : le bailleur peut bénéficier de régimes de défiscalisation s'il s'engage à louer son logement vide pendant une certaine durée.

Si le bailleur privé loue en meublé :

  • si les recettes sont inférieures à 77 700 € par an (en 2023, 2024 et 2025), le régime des micro-BIC s'applique. Le revenu est imposé après un abattement de 50 % ;
  • au-delà de 727 700 €, le bailleur est imposé en BIC. Les charges liées à la location, mais également l'amortissement du bien et des meubles sont déductibles des revenus fonciers, avant imposition.

Bon à savoir : les plafonds du régime des micro-BIC sont de 188 700 € pour les logements meublés de tourisme classés.

Notez que l'article 20 de la loi n° 2020-721 du 29 décembre 2020 de finances pour 2021 a créé un crédit d’impôt pour inciter les bailleurs à abandonner des loyers au profit de certains locataires de locaux professionnels touchés par la crise. Le crédit d'impôt était égal à 50 % des loyers abandonnés en novembre 2020. L'abandon de loyer pouvait être consenti jusqu'au 31 décembre 2021 (article 8 de la loi n° 2021-953 du 19 juillet 2021 de finances rectificatives pour 2021).

L'IFI

Le bien loué entre dans l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière pour sa valeur vénale au premier janvier de l'année d’imposition.

Bon à savoir : la loi de finances pour 2018 a supprimé l'ISF et l'a remplacé par l'impôt sur la fortune immobilière depuis le 1er janvier 2018. Désormais seul le patrimoine immobilier du contribuable est taxable au titre de l'IFI.

Cependant, l’administration fiscale admet une décote de 10 à 20 % selon la durée du bail restant à courir.

L'impôt de plus-values

Le bien immobilier ne constituant pas la résidence principale du bailleur, la plus-value réalisée lors de la revente du bien sera imposée, après un abattement selon la durée de détention (100 % après 30 ans de détention).

Impôts locaux

La taxe foncière est due par le bailleur, la taxe d'habitation par le locataire, occupant au 1er janvier.

Bon à savoir : en 2023, la taxe d'habitation sur la résidence principale a été supprimée pour tous.

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