Vous souhaitez investir dans l'immobilier locatif ? Que ce soit dans le neuf ou dans l'ancien, il est essentiel de connaître le taux de rendement de l'investissement locatif.
Vous ne déposeriez pas 100 000 € sur un compte qui vous rapporte 0,5 % ; la même logique s'applique dans la décision d'acquérir un bien immobilier destinée à la location. Le calcul de la rentabilité locative vous permet de savoir si l'investissement est intéressant ou non.
Voici comment calculer la rentabilité locative d’un investissement locatif.
1. Calculez la rentabilité brute de la location
Le calcul le plus simple, il s'agit du rapport entre le montant annuel des loyers et le prix d'achat du logement :
(Loyer × 12) ÷ prix d’achat du logement
Exemple : un appartement acheté 150 000 €, avec un loyer mensuel de 530 € : la rentabilité locative est de : (530 × 12) ÷ 150 000 = 4,24 %.
Afin d'affiner le calcul, vous pouvez prendre en compte la commission d'agence, les frais de notaire et les frais liés à la souscription d'un emprunt le cas échéant (coût de garantie, frais de dossier, à l'exception des intérêts d'emprunt).
Dans notre précédent exemple, considérant que les frais de notaire sont de 12 000 € : la rentabilité locative est de [(530 × 12) ÷ (150 000 + 12 000)] = 3,92 %.
Remarque : la rentabilité brute ne prend en compte que les loyers ; elle n'est donc pas celle qui reflète le mieux la réalité.
2. Calculez la rentabilité nette de charges de la location
Afin d'avoir une idée encore plus précise de la rentabilité de l'investissement, vous pouvez intégrer dans le calcul les frais à votre charge, après déduction de ceux récupérés sur le locataire (taxe d'enlèvement des ordures ménagères, charges récupérables…).
Pour ce faire, établissez un budget prévisionnel sur l'année comprenant :
- les frais d'assurance ;
- les charges de copropriété non récupérables sur le locataire (assurance de l'immeuble, frais de syndic, gros travaux) ;
- les frais d'entretien courant ;
- les frais de gestion en cas de recours à un professionnel ;
- les intérêts d'emprunt le cas échéant.
Si on considère que ces frais représentent environ 20 % des loyers (hors intérêts d'emprunts) : la rentabilité locative est de (530 × 12 - 1 272) ÷ 150 000 = 3,39 %.
Vous noterez que ce calcul n'intègre pas les impôts que vous devez payer sur les loyers perçus.
3. Calculez la rentabilité nette réelle
Ce calcul du taux de rendement permet de déterminer la rentabilité après impôts.
Tout dépend de l'imposition du bailleur. Les revenus fonciers seront soumis :
- aux prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 % ;
- à l'impôt sur le revenu en fonction du taux marginal d'imposition du bailleur.
Le taux marginal d'imposition est la tranche la plus haute à laquelle vous êtes taxés.
Le calcul est le suivant :
[(loyer × 12 – taux marginal d’imposition) × taux marginal d’imposition] + [(loyer × 12 – taux marginal d’imposition) × taux de prélèvements sociaux].
Exemple : si votre taux marginal d'imposition est de 30 % et que vous êtes au micro-foncier (abattement de 30 % sur les loyers perçus pour calculer l'impôt), l'impôt dû au titre des revenus fonciers est évalué à [(530 × 12 - 30 %) × 30 %] = 1 335 € + [(530 × 12 - 30 %) × 17,2 %] = 765 € soit 2 100 € d''impôts. Le taux de rentabilité sera donc de : (530 × 12 - 1 272 - 2 100) ÷ 150 000 = 2 %.