Calculer l'indemnité d'éviction d'un bail commercial

Le bail commercial a vocation à protéger le locataire en lui assurant une certaine stabilité pour l'exercice de son activité professionnelle.

Lorsque le bail arrive à son terme, le locataire demande le renouvellement au bailleur. Ce dernier peut accepter le renouvellement ou payer une indemnité d'éviction pour compenser l'absence de renouvellement. L'indemnité d'éviction est, pour le locataire, une compensation financière exacte des avantages que lui aurait procuré le renouvellement.

Voici comment calculer le montant de l'indemnité d'éviction d'un bail commercial.

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Zoom sur l'indemnité d'éviction d'un bail commercial dans le Code de commerce

L'indemnité d'éviction est définie par l'article L. 145-14 du Code de commerce : « Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement ». Elle doit être égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession. La valeur marchande du fonds peut être éventuellement augmentée :

des frais normaux de déménagement et de réinstallation ;
des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur.

Le texte précise « notamment », d'autres éléments peuvent donc être pris en compte.

Important : l'indemnité peut être moins importante que celle issue du calcul prévu par l'article L. 145-14 du Code de commerce si le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Bon à savoir : l'indemnité d'éviction sera évaluée différemment s'il s'agit d'un remplacement du fonds (disparition ou aucun transfert à proximité possible) ou d'un déplacement du fonds. Le déplacement du fonds correspond à un déménagement n'entraînant pas de perte de clientèle, contrairement au remplacement qui, du fait de la disparition du fonds, fait présumer d'une perte de clientèle.

1. Calculez la valeur marchande du fonds de commerce dans le cadre d’un remplacement

Si le refus de renouvellement entraîne la perte du fonds de commerce, le bailleur devra régler une indemnité d'éviction dite de remplacement. L'indemnité d'éviction comprend, notamment, la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession. Ces derniers sont souvent mal connus et mal fixés. Pour déterminer la valeur marchande du fonds, plusieurs paramètres peuvent être pris en compte

Évaluation pour le bénéfice annuel moyen

C'est le critère le plus fréquemment utilisé, sachant qu'il ne peut s'agir que du bénéfice issu de l'activité prévue dans le bail.

La valeur marchande est équivalente à la moyenne des 3 derniers bénéfices comptabilisés, multipliée par une coefficient compris entre 3 et 5. En cas de déficit ce sont les éléments incorporels du fonds qui sont retenus (clientèle, droit au bail, achalandage, etc.).

Important : le bénéfice pris en compte pour le calcul ne correspond pas forcément au bénéfice imposable : il est possible de réintégrer des frais généraux qui ont été déduits pour déterminer le bénéfice imposable.

Évaluation par le chiffre d'affaires (CA)

Le chiffre d'affaires est pris par référence à la moyenne des 3 dernières années, à laquelle on applique un pourcentage variable suivant le commerce (60 à 100 %) ou un coefficient.

Exemple : pour un hôtel, l'indemnité est déterminée par le CA annuel multiplié par un coefficient compris entre 2,5 et 3.

Évaluation par les recettes journalières

Essentiellement pratiquée dans les débits de boissons, l'évaluation est faite par la recette journalière multipliée par 500 à 700.

Évaluation par le prix d'acquisition récent

Si l'acquisition est très récente, le prix payé pour le pas-de-porte sera retenu.

2. Calculez le montant de l'indemnité d'éviction d'un bail commercial dans le cadre d’un déplacement du fonds de commerce

Si le fonds de commerce peut être déplacé sans perte importante de clientèle, le bailleur n'aura à régler qu'une indemnité, dite de déplacement. Il s'agit de compenser le déplacement et d'en déterminer sa valeur.

La méthode généralement utilisée pour calculer le montant de l'indemnité d'éviction pour déplacement du fonds est celle consistant à faire la différence entre le montant du loyer que le locataire aurait eu en cas de renouvellement (loyer plafonné du fait des clauses de révision dans le bail) et le montant du loyer qu'il va payer en louant un nouveau local (au prix du marché).

Un coefficient peut être appliqué à cette différence, tenant compte de la qualité de l'emplacement d'où le locataire est évincé et la nature de son activité.

Bon à savoir : la fixation du coefficient est de l'appréciation souveraine des juges.

Exemple de calcul du montant de l'indemnité d'éviction pour déplacement du fonds : pour un restaurant situé dans une zone géographique très favorable, le juge a pu appliquer un coefficient de 6. Le loyer du nouveau bail est de 35 000 €, le loyer du bail non renouvelé était de 10 000 €. L'indemnité d'éviction correspondant à la différence entre les deux loyers multipliée par le coefficient (compte tenu du coefficient appliqué par le juge) soit le calcul suivant : (35 000 - 10 000) × 6 = 150 000 €.

3. Majorez l'indemnité d'éviction d'indemnités accessoires

Des indemnités accessoires peuvent également être dues, en plus de l'indemnité de remplacement ou de déplacement.

L'indemnité d'éviction déterminée peut être majorée :

des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur ;
des frais normaux de déménagement et réinstallation ;
éventuellement d'une indemnité de trouble commercial visant à compenser la perte de chiffre d'affaire le temps de la réinstallation ;
éventuellement des indemnités de licenciements si le fonds disparaît totalement ou si la réinstallation est trop éloignée géographiquement.

Bon à avoir : même en présence d'une clause d'accession sans indemnité (le bailleur devient propriétaire des aménagements réalisés par le locataire, sans indemnité pour ce dernier), le locataire est en droit de demander une indemnité au titre des frais engendrés par l'installation dans un nouveau local comportant des aménagements et équipements similaires à ceux qu'il avait réalisés dans l'ancien local qu'il a été contraint de quitter (Cass. 3e civ., 13 septembre 2018, n° 16-26.049).

4. Évaluez l'indemnité d'éviction au bon moment

Le moment de l'évaluation de l'indemnité doit suivre certaines règles.

Connaissez la date d'évaluation de l'indemnité d'éviction

Le préjudice doit être évalué :

soit au jour du départ effectif du locataire ;
soit à la date de la décision de juge, si le locataire s'y trouve encore.

Le locataire dispose de 3 mois à partir du versement de l'indemnité pour libérer le local. Tant que l'indemnité ne lui a pas été versée, il ne peut pas être contraint de quitter les lieux.

Évaluez amiablement l'indemnité ou faites appel à un expert

Sur le principe, l'indemnité devrait être déterminée amiablement ; le bailleur proposant au locataire une somme au titre de l'indemnité d'éviction. Dans la pratique, il peut exister une grosse différence entre l'offre et la demande. L'indemnité proposée par le bailleur peut, en effet, être en-dessous du montant attendu par le locataire.

En cas de désaccord, seul le juge peut apprécier souverainement la méthode la plus équitable à retenir, sur la base d'une expertise ordonnée par le juge des référés.

Conseil : saisissez le juge dès la notification du refus du renouvellement.

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