7 façons de toucher le jackpot avec son logement

Si vous disposez d’une chambre vide, vous pouvez la louer sans être imposé, si elle fait partie de votre résidence principale et que le loyer annuel perçu ne dépasse pas un certain plafond, fixé pour 2023 à 199 €/m²/an en Île-de-France et à 147 €/m²/an dans les autres régions.

Dans l’objectif d’encourager les particuliers à louer ou sous-louer tout ou partie de leur résidence principale à des travailleurs saisonniers ou à des personnes titulaires d’un CDD d’usage, les revenus tirés de cette location sont exonérés d’impôts dans la limite du plafond de loyers raisonnables.

Avec les nombreuses plates-formes de location entre particuliers, la location est facile : Airbnb, Homelidays, Wimdu, Sejourning, Abritel… Soit :

• On s'inscrit gratuitement (les sites se payent grâce à une commission perçue sur vos loyers).
• On paye pour l'annonce mais on encaisse le loyer sans commission.

Sur les mêmes plates-formes de location, il vous sera plus facile de louer à des touristes si vous habitez :

• Paris, ou bien une ville touristique (station balnéaire, de montagne, etc.).
• Une ville qui accueille certains événements à certaines périodes (festivals, ferias, championnats sportifs, marchés de Noël, etc.).

Depuis le 1er janvier 2021, toute offre de location d'un meublé de tourisme porte la mention « annonce professionnelle » ou « annonce d’un particulier » (articles L. 324-2 et D. 324-1-3 du Code du tourisme.

Vous pouvez aussi bien louer une petite surface (moins cher qu'une chambre d'hôtel) qu'une grande maison, souvent recherchée par les groupes ou familles nombreuses, qui ont du mal à se loger à l'hôtel.

Sachez toutefois que certaines communes peuvent décider de soumettre à déclaration toute location de courte durée de logements meublés, qu’il s’agisse ou non de la résidence principale du bailleur (article L. 324-1-1 du Code du tourisme). Vous devez donc vérifier auprès de votre mairie si vous êtes concerné par cette déclaration en ligne.

Pour effectuer cette déclaration en ligne, le propriétaire doit se munir de son dernier avis de taxe d'habitation et indiquer le numéro d’identifiant du local concerné par la location.

Grâce à cet enregistrement, les bailleurs obtiendront un numéro d'enregistrement qui devra obligatoirement figurer sur les annonces proposant la location du bien immobilier. 

Les plates-formes de location doivent mentionner le numéro d'enregistrement dans les annonces et transmettre aux communes les informations relatives au nombre de jours de location.

Depuis le 5 avril 2019, les agents assermentés du service municipal n'ont plus la possibilité de contrôler les meublés de tourisme de courte durée, suspectés d'être des locations touristiques illégales, sans avoir obtenu au préalable l'accord de l'occupant ou du gardien. Selon le Conseil constitutionnel, il s'agit d'un principe d'inviolabilité du domicile (C. constit., décision n° 2019-772, QPC du 5 avril 2019).

Les revenus tirés de la location saisonnière sont à déclarer au fisc :

• Dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) lors de la déclaration de revenus.
• Si vos recettes locatives annuelles n’excèdent pas 77 700 €, vous relevez du régime micro-BIC, également appelé « micro-entreprise » et bénéficiez d'un abattement de 50 % sur les revenus tirés de la location. Pour les chambres d'hôtes et les meublés de tourisme classés, l'abattement n'est pas de 50 % mais de 71 % et s'applique jusqu'à 188 700 € de recettes par an.

Du Nord au Sud, vous pouvez produire de 1 400 à 3 600 kWh par an en installant environ 30 m² de panneaux photovoltaïques. Vous injectez cette électricité sur le réseau et votre fournisseur (EDF ou une entreprise locale de distribution) vous l’achète… plus cher qu’il ne la revend !

• Actuellement, vous vendez environ 0,1313 € le kWh à EDF alors que vous l'achetez en moyenne 0,2062 €.
• À la signature du contrat, le tarif est garanti 20 ans.

Une installation de panneaux solaires photovoltaïques de puissance 3 kWc coûte en moyenne entre 10 000 et 12 000 € TTC.

• Sous réserve d’une bonne exposition, vous produirez en moyenne 3 200 kWh par an soit 350 € facturés à EDF. Pour une meilleure rentabilité, l'idéal est que votre toit soit orienté plein sud avec une pente de 30 °.
• Le tarif de rachat étant garanti pendant 20 ans, vous aurez donc gagné 7 000 € en moyenne.
• Selon les installateurs solaires, votre installation, selon sa taille et le niveau d’ensoleillement de la région devrait être amortie en 5 à 12 ans.
• Vous pouvez bénéficier de subventions locales : renseignez-vous auprès de votre conseil régional.

Si vous cultivez un jardin potager, vos légumes « bio » vous reviennent bien moins cher qu’au marché.

L’investissement (outils, produits d’entretien, graines et plants) est estimé à 50 €/an environ, pour une famille de 4 personnes.

• Vous y gagnez donc dès la première année !
• À condition de faire en parallèle votre compost, de récupérer l’eau de pluie et de récolter vos graines.

Légalement, n’importe qui peut ouvrir une chambre d’hôtes, en ville comme à la campagne. Certes, cela suppose des aménagements : salle d’eau et WC pour les hôtes, isolation acoustique, salle dédiée au service du petit-déjeuner…

Selon les chiffres communiqués par les principaux labels :

• l’investissement moyen s’élève à 42 000 € par maison d’hôtes pour 3 à 4 chambres ;
• le nombre de nuitées est estimé à 112 par an, au tarif de 49 € pour deux personnes, soit un chiffre d’affaires hors charges évalué à 5 488 € ;

Le seuil de rentabilité est atteint au bout de 8 ans. Vous pouvez bénéficier d’aides et subventions : renseignez-vous auprès de votre Conseil général ou régional.

Si vous habitez près d'un espace fréquenté, à l'entrée d'une ville ou sur une route qui dessert un centre commercial ou une zone marchande, vous pouvez contacter des entreprises d'affichage pour leur proposer un mur ou du terrain pour disposer des panneaux.

• Les tarifs dépendent du département, du nombre de véhicules qui passent chaque jour, de la visibilité et de la rareté de l’emplacement, et enfin de la gêne éventuelle que cela peut occasionner dans votre domicile (moins de lumière, par exemple.) Cela peut varier de quelques centaines à quelques milliers d'euros/an !
• Les règles de cet affichage publicitaire sur terrain privé sont strictes, et régies par votre municipalité. Certaines interdisent totalement la pose de panneaux pour ne pas dénaturer l'environnement. Renseignez-vous auprès de votre mairie.

Accueillir une équipe de tournage (film, série) ou de photographes (pubs, photos de mode, etc.) peut être très lucratif : en moyenne, de 1 000 €/jour en province à 2 000 ou 3 000 €/jour en région parisienne, et encore plus si le lieu est vraiment exceptionnel.

• Mieux vaut disposer d'un grand appartement, ou d'une vaste maison de 100 à 150 m² au moins.
• Les réalisateurs souhaitent parfois des demeures « ordinaires », mais en règle générale, vous aurez plus de chances de la mettre en vedette s'il s'agit d'un lieu somptueux, ou atypique, avec une vue remarquable, ou très bien situé…
• Les tournages et prises de vue ont lieu essentiellement en région parisienne, mais aussi dans certaines régions touristiques (bords de mer notamment).

Les gains sont imposables, mais si l'activité reste ponctuelle, ils sont taxés comme des revenus fonciers et non comme des bénéfices commerciaux.

• Si vous vivez dans une copropriété, il vous faudra l'accord de cette dernière (elle sera également rémunérée si elle accepte de laisser filmer les communs : escalier, cour, etc.).
• S'il faut faire des modifications dans l'agencement des meubles ou dans la décoration, les professionnels s'occupent de tout.
• S'il y a de la casse, vous serez remboursé (un état des lieux est établi avant le tournage).

Vous n'en avez pas assez ?

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• 12 déductions d'impôt possibles sur sa déclaration de revenus.

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