Modèle de contrat :Modèle de bail de location meublée

Bail de location meublée

Soumis au titre I^er bis de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Désignation des parties

Le présent contrat est conclu entre les soussignés :

[Nom et prénom ou dénomination du bailleur],

[domicile ou siège social],

ayant la qualité de [personne physique/ personne morale],¹

[adresse mail facultative],

ci-après dénommé « le bailleur », d'une part,

Si le bailleur est représenté par un mandataire :

représenté par :

[Nom et prénom ou raison sociale],

[adresse],

[activité exercée],

[numéro carte professionnelle] [lieu de délivrance] [nom et adresse du garant],

Et :

[Nom et prénom],

[adresse mail facultative],

ci-après dénommé « le locataire », d'autre part.

Il a été convenu ce qui suit :

Art. 1 - Objet du contrat

Le présent contrat a pour objet la location d'un logement ainsi déterminé :

Art. 1.1 - Consistance du logement

• Localisation du logement : [adresse complète du logement : adresse, bâtiment, étage, porte, etc.].
• Type d'habitat : [immeuble collectif ou individuel].
• Régime juridique de l'immeuble : [mono propriété ou copropriété].
• Période de construction : [avant 1949/ de 1949 à 1974/ de 1975 à 1989/ de 1989 à 2005/ depuis 2005/ etc.].
• Surface habitable : [x] m².
• Nombre de pièces principales : [x].
• Autres parties du logement : [grenier/ jardin/ balcon/ terrasse/ combles/ etc.].
• Éléments d'équipements du logement : [cuisine équipée/ installations sanitaires/ etc.].
• Modalités de production de chauffage : [individuel ou collectif]. [En cas de chauffage collectif : modalités de répartition de la consommation du locataire].
• Modalités d'eau chaude sanitaire : [individuelle ou collective]. [En cas d'eau chaude collective : modalités de répartition de la consommation du locataire].

Art. 1.2 - Destination des locaux

Les locaux sont loués pour un usage [d'habitation exclusivement/ mixte d'habitation et professionnel] sous réserve de l'obtention par les colocataires des autorisations administratives nécessaires, et ceux-ci s'interdisant d'exercer dans les lieux une activité industrielle ou commerciale.

Si le logement comporte des locaux et équipements accessoires de l'immeuble à usage privatif du locataire :

Art. 1.3 - Locaux et équipements accessoires de l'immeuble à usage privatif

Le locataire bénéficie des locaux et équipements accessoires de l'immeuble à usage privatif suivants :

• [cave] ;
• [parking] ;
• [garage, etc.].

Si l'immeuble est équipé de locaux, parties ou équipements accessoires à usage commun :

Art. 1.4 - Locaux, parties et équipements accessoires de l'immeuble à usage commun

L'immeuble est équipé des locaux, parties et équipement à usage commun suivants :

• [local poubelle] ;
• [ascenseur] ;
• [espaces verts] ;
• [aires et équipements de jeux] ;
• [prestations et services collectifs, etc.].

Art. 1.5 - Équipements d'accès aux technologies de l'information et de la communication

[Modalités de réception de la télévision dans l'immeuble].

[Modalités de raccordement à Internet].

Art. 2 - Date de prise d'effet et durée du contrat

La durée du contrat et sa date de prise d'effet sont ainsi définies :

Art. 2.1 - Date de prise d'effet

Le présent contrat prend effet à la date du [date de la prise d'effet].

Art. 2.2 - Durée du contrat

Le présent contrat est établi pour une durée de [durée].²

Logement non consenti à un étudiant :

Le contrat de location est reconduit tacitement à son terme pour une durée d'un an et dans les mêmes conditions.

Le locataire peut mettre fin au bail à tout moment, après avoir donné congé.

Le bailleur peut, quant à lui, mettre fin au bail à son échéance et après avoir donné congé, soit pour reprendre le logement en vue de l'occuper lui-même ou une personne de sa famille, soit pour le vendre, soit pour un motif sérieux et légitime.

Logement consenti à un étudiant :

Le contrat de location établi pour une durée de neuf mois n'est pas reconduit tacitement à son terme.

Le locataire peut mettre fin au bail à tout moment, après avoir donné congé.

Le bailleur peut, quant à lui, mettre fin au bail à son échéance et après avoir donné congé.

Art. 3 - Conditions financières

Les parties conviennent des conditions financières suivantes :

Art. 3.1 - Loyer

Le loyer initial est fixé à [x] € par mois.

Si le logement se situe dans une zone tendue :

Modalités particulières de fixation initiale du loyer applicables dans certaines zones tendues :

• [le loyer du logement objet du présent contrat est soumis au décret fixant annuellement le montant maximum d'évolution des loyers à la relocation/ le loyer du logement objet du présent contrat est soumis au loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral] ;
• montant du loyer de référence : [x] €/ m² ;
• montant du loyer de référence majoré : [x] €/ m².

Si un complément de loyer est prévu :

Un complément de loyer est prévu sur le montant du loyer de base suivant [montant du loyer de base], pour un montant de [montant], justifié par les éléments suivants : [caractéristiques du logement justifiant le complément de loyer].

Si le logement était précédemment loué :

Le montant du loyer du dernier locataire s'élevait à [montant], versé le [date de versement]. La dernière révision du loyer a été effectuée le [date de la dernière révision].

Art. 3.2 - Modalités de révision du loyer

Le loyer sera automatiquement révisé le [jour et mois] de chaque année pour tenir compte de la variation de la moyenne des 4 indices trimestriels de référence des loyers publiés par l'INSEE ; moyenne sur les 12 derniers mois, des évolutions des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. L'indice de référence est celui du [premier/ deuxième/ troisième/ quatrième] trimestre de l'année [année concernée] d'une valeur de [valeur de l'indice].

Art. 3.3 - Charges récupérables

En plus du loyer convenu, le locataire doit rembourser au bailleur, conformément à l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges dites récupérables.

Les charges ainsi visées sont notamment celles fixées par le décret n° 87-713 du 26 août 1987.

Le paiement de ces charges donnera lieu au paiement [de provisions mensuelles avec régularisation annuelle/ périodique sans provision/d'un forfait].

Montant [des provisions sur charges/du forfait] : [x] euros.

[Le forfait de charge sera révisé selon les modalités suivantes : …].

Art. 3.4 - Modalités de paiement

Le loyer est payable [périodicité], à [échoir/ terme échu], le [date/ période de paiement], à [lieu de paiement].

Si un paiement est prévu à la première échéance pour une période complète :

Montant total dû à la première échéance de paiement pour une période complète de location [détail des sommes relatives au loyer et aux charges récupérables].

La simple remise d'un chèque ou d'un ordre de virement ne vaudra libération du débiteur qu'après son encaissement.

En cas de réévaluation du loyer suite à un renouvellement de bail :

Art. 3.5 - Modalités de réévaluation d'un loyer manifestement sous-élevé

Le montant de la hausse de loyer mensuelle s'élève à [montant] €.

Modalités d'application annuelle de la hausse : [par tiers ou par sixième selon la durée du contrat et le montant de la hausse].

Art. 4 - État des lieux

À l'entrée et à la sortie des lieux, un état des lieux sera dressé contradictoirement entre les parties ou, à défaut, par huissier de justice à frais partagés.

Le locataire peut demander à ce que l'état des lieux soit complété :

• dans les 10 jours suivant sa date de réalisation ;
• pendant le premier mois de la première période de chauffe, pour les éléments de chauffage.

Si le logement est conventionné :

Art. 5 - Travaux

Si des travaux d'amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence ont été effectués ou vont être effectués :

Montant et nature des travaux [d'amélioration/ de mise en conformité avec les caractéristiques de décence] effectués depuis [la fin du dernier contrat de location/ le dernier renouvellement] : [montant et nature].

Majoration du loyer en cours de bail consécutive à des travaux d'amélioration entrepris par le bailleur : [nature des travaux, modalités d'exécution, délai de réalisation ainsi que montant de la majoration du loyer].

Si le locataire entreprend des travaux :

Diminution de loyer en cours de bail consécutive à des travaux entrepris par le locataire : [durée de cette diminution et, en cas de départ anticipé du locataire, modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées].

Art. 6 - Garanties

Art. 6.1 - Dépôt de garantie

Le locataire verse au bailleur, à titre de dépôt de garantie une somme de [montant en toutes lettres] euros³.

Ce dépôt de garantie, non productif d'intérêts, ne dispense en aucun cas le locataire du paiement du loyer et des charges aux dates fixées. Il sera restitué dans un délai maximum de un mois (si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée) ou de deux mois (si l'état des lieux de sortie est différente de celui d'entrée) à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des paiements dont ce dernier pourrait être tenu responsable au lieu et place du locataire. Le départ s'entend après complet déménagement et établissement de l'état des lieux contradictoire de sortie, résiliation des abonnements EDF, GDF, téléphone, exécution des réparations locatives et remise des clefs.

À défaut de restitution du montant de garantie dans le délai prévu, le solde du dépôt de garantie dû au locataire après arrêté des comptes produira des intérêts au taux légal au profit du locataire.

Ce dépôt ne pourra sous aucun prétexte être affecté par le locataire au paiement des derniers mois de loyers.

Si le bailleur exige une caution solidaire :

Art. 6.2 - Caution solidaire

Au présent contrat, est intervenu[e] [Madame/ Monsieur] [Nom et prénom] demeurant à [adresse].

[Lequel/ Laquelle], connaissance prise de ce qui précède, a déclaré se porter caution solidaire du locataire pour le paiement du loyer et des charges, ainsi que pour l'exécution des conditions du présent bail, pendant toute sa durée et sa prorogation éventuelle.

Si le bailleur souhaite insérer une clause résolutoire et une clause pénale :

Art. 6.3 - Clause résolutoire

Le présent bail sera résilié immédiatement et de plein droit, sans qu'il soit besoin de ne remplir aucune formalité judiciaire :

• Deux mois après un commandement de payer resté sans effet de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées ou en cas de non-versement du dépôt de garantie.
• Un mois après un commandement resté sans effet si le locataire n'a pas justifié au bailleur d'une assurance contre les risques locatifs.

Si une caution garantit les obligations du présent contrat de location, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de 15 jours à compter de la signification du commandement au locataire. À défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou intérêts de retard.

Les frais et honoraires exposés par le bailleur pour la délivrance des commandements ou la mise en recouvrement des sommes qui lui sont dues seront mis à la charge du locataire, sous réserve de l'appréciation des tribunaux, conformément à l'article 700 du nouveau code de procédure civile.

Une fois acquis au bailleur le bénéfice de la clause résolutoire, le locataire devra libérer immédiatement les lieux. S'il s'y refuse, son expulsion aura lieu sur simple ordonnance de référé, sans aucune formalité judiciaire et nonobstant toutes offres ou consignations, mêmes réelles. Il est rappelé que l'ordonnance de référé sera cependant susceptible d'appel.

Il est bien entendu qu'en cas de paiement par chèque, le loyer ne sera considéré comme réglé qu'après encaissement.

Art. 6.4 - Clause pénale

En outre, et sans qu'il soit dérogé à la précédente clause résolutoire, le locataire s'engage formellement à respecter les deux clauses pénales qui suivent :

• Tout retard dans le paiement du loyer ou de ses accessoires entraînera une majoration de plein droit de 10 % sur le montant des sommes dues, en dédommagement du préjudice subi par le bailleur, et ce sans qu'une mise en demeure soit nécessaire, en dérogation de l'article 1230 du Code civil.
• Si le locataire déchu de tout droit d'occupation ne libère pas les lieux, résiste à une ordonnance d'expulsion ou obtient des délais pour son départ, il devra verser par jour de retard, outre les charges, une indemnité conventionnelle d'occupation égale à deux fois le loyer quotidien, ceci jusqu'à complet déménagement et restitution des clés. Cette indemnité est destinée à dédommager le bailleur tant du préjudice provoqué par l'occupation abusive des lieux loués faisant obstacle à l'exercice des droits du bailleur.

Si le propriétaire souhaite insérer une clause de solidarité entre plusieurs locataires :

Art. 6.5 - Clause de solidarité

Pour l'exécution de toutes les obligations résultant du présent contrat, il y aura solidarité et indivisibilité entre les parties ci-dessus désignées par le terme de " locataire ". Par ailleurs, le locataire s'engage à faire connaître au bailleur toute modification de sa situation matrimoniale.

Si des honoraires sont appliqués :

Art. 7 - Honoraires de location

Art. 7.1 - Dispositions applicables

Il est rappelé les dispositions du I de l'article 5 (I) de la loi du 6 juillet 1989, alinéas 1 à 3 : « La rémunération des personnes mandatées pour se livrer ou prêter leur concours à l'entremise ou à la négociation d'une mise en location d'un logement, tel que défini aux articles 2 et 25-3, est à la charge exclusive du bailleur, à l'exception des honoraires liés aux prestations mentionnées aux deuxième et troisième alinéas du présent I. 

Les honoraires des personnes mandatées pour effectuer la visite du preneur, constituer son dossier et rédiger un bail sont partagés entre le bailleur et le preneur. Le montant toutes taxes comprises imputé au preneur pour ces prestations ne peut excéder celui imputé au bailleur et demeure inférieur ou égal à un plafond par mètre carré de surface habitable de la chose louée fixé par voie réglementaire et révisable chaque année, dans des conditions définies par décret. Ces honoraires sont dus à la signature du bail.

Les honoraires des personnes mandatées pour réaliser un état des lieux sont partagés entre le bailleur et le preneur. Le montant toutes taxes comprises imputé au locataire pour cette prestation ne peut excéder celui imputé au bailleur et demeure inférieur ou égal à un plafond par mètre carré de surface habitable de la chose louée fixé par voie réglementaire et révisable chaque année, dans des conditions définies par décret. Ces honoraires sont dus à compter de la réalisation de la prestation. »

Art. 7.2 - Plafonds applicables

• Le montant du plafond des honoraires imputables au locataire en matière de prestation de visite du preneur, de constitution de son dossier et de rédaction de bail est de [x] €/ m² de surface habitable.
• Le montant du plafond des honoraires imputables au locataire en matière d'établissement de l'état des lieux d'entrée est de [x] €/ m² de surface habitable.

Art. 7.3 - Détail et répartition des honoraires

Honoraires à la charge du bailleur :

• Prestations de visite du preneur, de constitution de son dossier et de rédaction de bail : [détail des prestations effectivement réalisées et montant des honoraires toutes taxes comprises dus à la signature du bail].
• Prestation de réalisation de l'état des lieux d'entrée : [montant des honoraires toutes taxes comprises dus à compter de la réalisation de la prestation].
• Autres prestations : [détail des prestations et conditions de rémunération].

Honoraires à la charge du locataire :

• Prestations de visite du preneur, de constitution de son dossier et de rédaction de bail : [détail des prestations effectivement réalisées et montant des honoraires toutes taxes comprises dus à la signature du bail].
• Prestation de réalisation de l'état des lieux d'entrée : [montant des honoraires toutes taxes comprises dus à compter de la réalisation de la prestation].

Annexes

Au présent contrat de location, sont annexées et jointes ou remises par voie dématérialisée les pièces suivantes :

• Un état des lieux.
• Un inventaire et un état détaillé du mobilier.
• Un dossier de diagnostic technique comprenant :
  • un diagnostic de performance énergétique ;
  • [pour les immeubles construits avant le 1^er janvier 1949 : un constat de risque d'exposition au plomb] ;
  • [un état des risques naturels et technologiques pour les zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, ou dans des zones de sismicité ou dans une zone à potentiel radon de niveau 3] ;
  • [si l'installation électrique a plus de 15 ans : le diagnostic électrique] ;
  • [si l'installation de gaz a plus de 15 ans : le diagnostic gaz] ;
  • état des nuisances sonores aériennes informant le cas échéant de la situation du bien dans une zone d'exposition au bruit (article L. 112-11 du Code de l'urbanisme, tel qu'issu de la loi n° 2019-1428 du 24 décembre 2019 d'orientation des mobilités).
• Une notice d'information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs.
• [Une autorisation préalable de mise en location].
• [Les références aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables].
• [Le règlement de copropriété].
• [Un extrait du règlement concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges].

Fait à [ville] en [nombre] exemplaires dont un remis à chacune des parties qui le reconnaît, le [date]

¹ : Lorsque la personne morale est une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, il convient de l'indiquer.

² : La durée minimale du contrat est d'un an ou 9 mois si la location est consentie à un étudiant.

³ : Le montant du dépôt de garantie ne peut pas être supérieur à 2 mois de loyer hors charges.