1. La révision annuelle prévue au bail
C’est le cas le plus fréquent : la hausse n’est possible que si votre contrat contient une clause de révision annuelle du loyer. Sans cette clause, aucune augmentation n’est légale en cours de bail, même si l’indice grimpe.
Concrètement :
- La date de révision est indiquée dans le bail (ou, à défaut, la date anniversaire du contrat).
- La hausse est plafonnée par l’Indice de référence des loyers (IRL), jamais au‑delà.
- Le propriétaire doit vous demander la révision dans l’année qui suit cette date ; passé ce délai, il perd le droit d’augmenter pour l’année écoulée (pas de rattrapage rétroactif sur plusieurs années).
Important : pour les logements classés F ou G au DPE, toute augmentation (y compris la révision annuelle) est gelée depuis le 24 août 2022.
2. Les travaux d’amélioration financés par le bailleur
Deuxième cas : une majoration exceptionnelle est possible si le propriétaire réalise, à ses frais, de véritables travaux d’amélioration. Il ne s’agit pas de simples réparations, mais de travaux qui apportent un confort supérieur, réduisent les charges ou renforcent la sécurité.
Exemples typiques : installation d’un ascenseur, rénovation énergétique importante, chaudière très performante, porte blindée, digicode, équipement de qualité supérieure. La hausse doit être discutée et formalisée (clause au bail ou avenant signé par les deux parties), le propriétaire ne peut pas décider unilatéralement après travaux.
Là encore, attention au DPE : si le logement est classé F ou G, l’augmentation du loyer reste en principe interdite tant que le bien n’a pas été suffisamment rénové pour sortir de cette catégorie.
3. La contribution aux économies d’énergie
Troisième situation, encore méconnue : la contribution au partage des économies de charges après des travaux d’économie d’énergie. Le propriétaire finance des travaux qui réduisent vos dépenses (chauffage, eau chaude, isolation) et peut, en échange, vous demander une contribution additionnelle, assimilable à une petite hausse de loyer.
Cette contribution :
- Suppose des travaux réellement performants (isolation, changement de système de chauffage, etc.).
- Doit être encadrée par un accord écrit précisant son montant et sa durée.
- Ne doit pas annuler le gain pour vous : l’esprit du dispositif est de partager le bénéfice, pas de le confisquer.
Là aussi, les logements F et G restent sous le régime du gel des loyers : tant que le DPE n’est pas amélioré, la marge de manœuvre est très limitée.
Ce qui est clairement interdit
En dehors de ces trois cas, augmenter un loyer en cours de bail est illégal : hausse “parce que les prix montent”, changement de locataire non intervenu, travaux d’entretien courant, etc. Pour les baux d’habitation classiques, tout doit rester dans le cadre de la loi du 6 juillet 1989 et des règles du parc privé.
Si vous recevez une demande d’augmentation qui ne rentre pas dans l’un de ces trois cas, vous pouvez la contester, de préférence par écrit (lettre recommandée) et, en cas de désaccord persistant, saisir la commission départementale de conciliation ou le tribunal.
Cet article a été rédigé à partir de sources officielles :
Service Public – Augmentation et révision du loyer en cours de bail
ANIL – Modalités de révision du loyer en cours de bail