Le tabac : votre clause « non-fumeur » ne vaut rien
C’est l’idée reçue la plus tenace en immobilier locatif. La loi du 6 juillet 1989 est claire : un propriétaire ne peut pas interdire à son locataire de fumer dans le logement (1). Toute clause du bail visant à restreindre ce droit est considérée comme abusive et sans effet.
Vous n’êtes pas pour autant démuni. Si le tabac a jauni les murs ou la tapisserie, le locataire devra remettre les lieux en état avant son départ, faute de quoi vous pourrez retenir une partie ou la totalité du dépôt de garantie.
Et si la fumée dérange les voisins ? Lorsque les nuisances se répètent, elles deviennent un trouble de voisinage. Le juge peut alors ordonner au locataire de prendre des mesures pour les limiter, voire résilier le bail. Par ailleurs, le règlement de copropriété peut interdire de fumer dans les parties communes — escaliers, hall, ascenseurs — et les occupants sont tenus de s’y conformer.
Les animaux : une clause d’interdiction sans valeur juridique
Même logique. Dans le cadre d’un contrat soumis à la loi du 9 juillet 1970 (2), toute clause interdisant les animaux domestiques est réputée non écrite : même signée par le locataire, elle n’a aucune valeur juridique.
Une exception notable : les chiens classés en première catégorie — dits chiens d’attaque — font l’objet d’une interdiction que vous pouvez légitimement faire valoir (3).
Si l’animal cause des nuisances, vous avez des recours. Des aboiements répétés ou des dégradations des parties communes constituent des troubles de jouissance. Si le bail contient une clause résolutoire, elle pourra être déclenchée après une mise en demeure restée sans effet.
Les travaux : tout dépend de l’ampleur
La loi trace ici une frontière nette. Le locataire peut réaliser sans votre accord des travaux de décoration — peinture, papier peint, installation d’étagères — dans le respect des règles de l’art.
En revanche, abattre une cloison ou remplacer les revêtements de sol sans autorisation est une transformation non autorisée (1). À la fin du bail, le locataire devra remettre le logement dans son état initial ou obtenir votre accord pour conserver les modifications.
Vous pouvez également lui interdire de changer la destination du logement — le transformer en bureau ou en commerce — ou de le sous-louer sans votre autorisation écrite.
Ce que vous pouvez réellement exiger
En résumé : vous ne pouvez pas empêcher votre locataire de fumer, d’avoir un animal ou de repeindre ses murs. En revanche, vous pouvez exiger l’absence de sous-location, l’interdiction de toute transformation structurelle sans accord écrit, le respect du règlement de copropriété et la remise en état du logement en cas de dégradations.
Notez que pour les locations saisonnières, les règles changent : les bailleurs disposent d’une liberté contractuelle leur permettant d’ajouter des clauses « non-fumeur » ou « sans animaux ».
La meilleure protection reste un état des lieux d’entrée rigoureux et un dépôt de garantie bien documenté.
(1) Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, texte intégral — Loi tendant à améliorer les rapports locatifs
(2) Loi n° 70-598 du 9 juillet 1970, article 10 — Interdiction des clauses excluant les animaux domestiques
(3) Arrêté du 27 avril 1999 — Liste des races de chiens de 1re et 2e catégorie