Location d’un bien en indivision : règles, gestion et droits des indivisaires

En bref

• La mise en location d’un bien en indivision requiert l’accord unanime de tous les indivisaires, tandis que les actes de gestion courante nécessitent une majorité des deux tiers.
• Chaque indivisaire perçoit une quote-part des loyers proportionnelle à ses droits dans l’indivision et doit déclarer fiscalement ces revenus locatifs.
• La désignation d’un mandataire facilite la gestion locative du bien immobilier, avec un mandat écrit précisant les pouvoirs et les limites.
• Une convention d’indivision permet d’organiser la répartition des revenus, la gestion des charges et la prévention des litiges entre indivisaires.

Qu’est-ce que l’indivision immobilière ?

L’indivision désigne la situation juridique dans laquelle plusieurs personnes physiques détiennent simultanément des droits de propriété sur un même bien immobilier. Contrairement au démembrement de propriété qui distingue usufruitier et nu-propriétaire, l’indivision attribue à chaque indivisaire des droits identiques en nature. Les parts détenues peuvent être égales ou différentes selon les quotes-parts définies dans l’acte d’acquisition ou de succession.

Cette configuration se rencontre principalement dans deux cas : lors d’une succession où les héritiers deviennent copropriétaires du patrimoine du défunt, ou lors d’un achat collectif réalisé par plusieurs acquéreurs. L’indivision présente une alternative à la société civile immobilière, bien que cette dernière offre une souplesse de gestion supérieure. La détention d’un bien en indivision impose à chaque indivisaire de contribuer aux charges et dépenses proportionnellement à sa quote-part, conformément à l’article 815-10 du Code civil.

Les règles de décision pour la location du bien immobilier

L’accord unanime pour la mise en location

La décision initiale de mettre en location un bien détenu en indivision nécessite l’accord unanime de tous les indivisaires. Cette exigence s’applique à la définition des conditions essentielles du bail de location : montant du loyer, durée du bail, sélection du locataire, réalisation de travaux préalables. Il convient de formaliser cet accord par écrit, idéalement dans une convention d’indivision ou un acte notarié, afin de prévenir les contestations ultérieures.

L’unanimité reste également requise pour les décisions majeures concernant le bien indivis : réalisation de gros travaux comme la réfection de la toiture ou le changement de la chaudière, ainsi que la vente du bien immobilier. Le Code civil prévoit néanmoins des exceptions permettant d’agir sans unanimité lorsque les démarches s’avèrent nécessaires à la bonne conservation du bien ou pour régler les dettes de l’indivision.

La majorité des deux tiers pour la gestion courante

Depuis 2006, les actes de gestion courante peuvent être décidés par une majorité représentant au moins les deux tiers des droits indivis. Cette règle facilite considérablement la gestion locative des biens en indivision en évitant les blocages liés à l’exigence d’unanimité. Les actes de gestion courante comprennent la signature des baux de location à usage d’habitation, la conclusion d’un mandat de gestion avec un professionnel, la souscription d’une assurance pour le bien immobilier.

Cette majorité des deux tiers s’applique aussi au paiement des charges courantes, aux petits travaux et réparations, ainsi qu’à la délivrance du congé au locataire en vue de la vente du bien indivis. Les indivisaires majoritaires doivent informer les autres copropriétaires des décisions prises, sans que les modalités précises de cette information soient définies par la loi. Un simple courrier électronique suffit généralement à remplir cette obligation d’information.

Les exceptions à l’unanimité

Le juge peut autoriser un indivisaire à accomplir seul un acte lorsque le refus des autres met en péril l’intérêt commun. Cette notion de péril fait l’objet d’une appréciation au cas par cas par le tribunal. Par ailleurs, la vente forcée du bien en indivision peut être imposée par au moins deux tiers des indivisaires, même sans l’accord des autres. Ces procédures complexes nécessitent généralement l’assistance d’un avocat spécialisé en droit immobilier.

Comment organiser la gestion de la location en indivision ?

La désignation d’un mandataire

La nomination d’un mandataire unique simplifie la gestion locative du bien immobilier détenu en indivision. Ce mandataire peut être l’un des indivisaires ou un professionnel de la gestion immobilière. Ses missions incluent l’encaissement des loyers, le paiement des charges, la gestion des réparations et la tenue de la comptabilité locative. Un mandat écrit s’impose pour préciser l’étendue des pouvoirs confiés et les limites de son action.

Le mandataire peut ouvrir un compte bancaire dédié à l’indivision pour faciliter le suivi des flux financiers. Ce compte indivis, bien que non obligatoire, permet de centraliser les loyers perçus et de financer directement les charges comme la taxe foncière ou les réparations. Le mandataire assure ensuite la répartition des bénéfices entre les indivisaires selon leurs quotes-parts respectives.

La rédaction du bail de location

Le bail de location d’un bien en indivision doit mentionner l’ensemble des indivisaires en qualité de bailleurs. Tous les copropriétaires restent solidairement responsables vis-à-vis du locataire, quelle que soit leur quote-part dans l’indivision. Le contrat de location précise les parts détenues par chaque indivisaire pour garantir la transparence de la situation juridique. Les baux portant sur des immeubles à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal requièrent l’unanimité des indivisaires, contrairement aux baux d’habitation.

La convention d’indivision

La rédaction d’une convention d’indivision constitue une précaution fortement recommandée pour organiser la gestion des biens indivis. Ce document définit les règles de répartition des loyers, la prise en charge des dépenses d’entretien, les modalités de désignation du mandataire et les conditions de sortie de l’indivision. La convention peut également prévoir des dispositions spécifiques en cas de décès d’un indivisaire ou établir un calendrier d’occupation du bien.

Cette convention permet d’adapter les règles légales aux besoins particuliers des indivisaires et de prévenir les conflits liés à la gestion locative. Elle protège aussi les droits de chaque copropriétaire en organisant le droit de préemption en cas de cession de parts indivises. La formalisation par acte notarié renforce la sécurité juridique de ces arrangements conventionnels.

La répartition des revenus locatifs et des charges

Le partage des loyers selon les quotes-parts

Les revenus locatifs générés par la location du bien immobilier se répartissent entre les indivisaires proportionnellement à leurs quotes-parts. Un indivisaire détenant 50 % des droits indivis perçoit la moitié des loyers, tandis qu’un copropriétaire à 10 % reçoit un dixième des revenus. Cette règle s’applique à tous les types de baux : location vide, location meublée, bail commercial ou location saisonnière.

Le versement des loyers sur un compte bancaire dédié facilite la gestion des revenus de l’indivision. Le mandataire peut ainsi prélever directement les charges avant de distribuer le solde aux indivisaires. Cette organisation évite les avances de fonds et simplifie la comptabilité de la location en indivision.

La contribution aux charges et dépenses

Chaque indivisaire contribue aux charges du bien indivis selon sa quote-part, conformément à l’article 815-10 du Code civil. Cette obligation couvre la taxe foncière, les primes d’assurance, les frais de réparation et les dépenses courantes d’entretien. Un copropriétaire qui avance des sommes pour le compte de l’indivision peut se faire rembourser sa quote-part par compensation avec les loyers à percevoir.

Les frais liés à la mise en location du bien immobilier, comme les honoraires d’agence ou les diagnostics obligatoires, se répartissent également entre les indivisaires selon leurs parts respectives. La tenue d’une comptabilité précise par le mandataire permet de justifier ces répartitions et d’éviter les contestations.

Les obligations fiscales des indivisaires

Chaque indivisaire doit déclarer sa quote-part des revenus locatifs dans sa déclaration d’impôt sur le revenu, même s’il n’a pas matériellement perçu ces sommes. L’indivision présente une transparence fiscale comparable à celle de la société civile immobilière : les revenus sont imposés directement entre les mains des indivisaires, sans imposition au niveau de l’indivision elle-même.

Les indivisaires peuvent opter pour le régime micro-foncier si les revenus locatifs annuels n’excèdent pas les seuils légaux, ou choisir le régime réel pour déduire les charges effectives. Les dispositifs de défiscalisation comme la loi Pinel pour la location vide ou le statut LMNP pour la location meublée non professionnelle restent accessibles aux indivisaires. La complexité du LMNP en indivision justifie le recours à un expert-comptable spécialisé.

L’indemnité d’occupation du bien indivis

Le principe de l’indemnité d’occupation

L’article 815-9 du Code civil autorise chaque indivisaire à user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans le respect des droits des autres copropriétaires. Lorsqu’un indivisaire occupe privativement et exclusivement le bien immobilier, il doit verser une indemnité d’occupation aux autres indivisaires, sauf convention contraire. Cette indemnité compense la privation de jouissance subie par les copropriétaires non occupants.

L’obligation de payer une indemnité d’occupation s’applique également lorsque l’indivisaire met le bien en location saisonnière ou le prête à un tiers. La prescription quinquennale prévue par l’article 815-10 du Code civil limite à cinq ans la période pendant laquelle les indivisaires peuvent réclamer le paiement de cette indemnité.

L’exception du bail antérieur à l’indivision

La jurisprudence de la Cour de cassation du 18 mars 2020 précise qu’un indivisaire occupant le bien en vertu d’un titre propre, comme un bail consenti avant l’ouverture de l’indivision, n’est pas redevable de l’indemnité d’occupation. Le montant du loyer prévu par ce bail antérieur importe peu : l’existence même du titre d’occupation exonère l’indivisaire de toute indemnité envers les autres copropriétaires.

Cette solution jurisprudentielle protège les droits des indivisaires qui bénéficiaient d’un bail de location avant le décès du propriétaire initial ou la constitution de l’indivision. Elle évite que la survenance de l’indivision ne remette en cause les conditions d’occupation préexistantes du bien immobilier.

Les risques et limites de la location en indivision

La location d’un bien détenu en indivision présente des risques de conflits entre indivisaires, particulièrement lorsque les relations se dégradent. Les désaccords peuvent porter sur le montant du loyer, le choix du locataire, la réalisation de travaux ou la répartition des revenus locatifs. En cas de litige persistant, le recours au tribunal de grande instance permet d’obtenir des mesures urgentes ou d’imposer la vente du bien indivis.

La location en indivision est déconseillée lorsque les indivisaires ne parviennent pas à s’entendre sur la gestion du bien immobilier. La transformation de l’indivision en société civile immobilière offre alors une alternative permettant une gestion plus structurée et des règles de gouvernance plus souples. Le partage amiable ou judiciaire constitue une autre solution pour mettre fin à l’indivision et permettre à chacun de disposer librement de sa part.